聊聊美国的房产税
读喜马拉雅作者：gezhong日期：2023-6-23点击：487
那肯定会点到这个房产税。
那再比如说，我们曾经说过一个美国家庭的就一整年分析一整年的支出的时候，也肯定会点到这个房产税，但是房产税作为一个完整的话题，我们还的确没有说过，那这一阵子不是就我们社群里面讨论房产税讨论的比较多嘛。
所以呢就用一期的这个篇幅，我们来聊一下美国的访问，感谢您的收听。
房产税对于美国来说是个大税哈，就他不是一个小税种。从这个性质来说，第一呢，他属于叫财产税。
大家知道美国是叫做收入征税，但是资产是不征税的，也就是财产是不征税的，但是唯一的就美国50个州就唯一的一个资产征税的。
那就是房产税。那么据说还有20几个州，呃，什么汽车就是汽车也是资产嘛，是吧，汽车它不是收入嘛，是吧，就是汽车也增一部分的资产税，那这个就比较少，主要的就是房产税。所以借这个内容我们打一个补丁哈，因为之前我一直说，哦，美国是？
叫收入征税资产不征税，这里就是补充一下啊，资产里面就是房产增税，所以房产税属于叫资产税，这是大的泪啊。第二呢，就是房产税属于稳定的税，那什么叫稳定的税呢？就是这个，这个一旦开征啊，就是征收的主体啊。这个征收的主体在美国来说是地方政府。
它会有变动，但是这个变动就这个调整是极其细微的，那基本上默认你这个地方政府征税机构啊，就长期会有这个收入。
嗯，然后刚才说他是大税呢，其实也是指他在税收中的占比。
啊，比如说对于征收机构美国房产税的征收主体啊，是郡政府，市政府和学区额征收主体，这个是税务上的一个用词，哈，就是随收这个税。
然后谁用这个税啊，这叫征收主体，那么这个主体是郡政府，郡政府就是就是康体。呃，美国是分为这么几个层面的，政府哈，最高层面是叫联邦政府，这个大家都很熟悉哈。
这个拜登现在是联邦政府的行政首脑总统。哎，然后呢？
往下就是州政府啊，像加州，那就是加州政府，那么这两层政府，美国的房产税跟他们是没有关系的。
州政府下来就直接就到郡政府了。 呃，比如说我们这个地方city of all night有何涛士就向上一个行政单位啊，就是洛杉矶郡，这个就是我们的郡政府，然后洛杉矶郡上面就是加州。
然后在上面就是联邦啊，就是这么一个四个层级的这个行政划分。哈，那刚才说了，联邦政府和州政府跟美国房产税是没有关系的，那么？
郡政府以下就是房产税的征收，主体就是洛杉矶郡政府，然后就是核桃市政府。
那么除了这两个征收主体之外，还有一个学区，呃，那这个要稍微解释一下，就是在美国啊。
他的学区和市政府是完全不同的两条线啊，学区它是单独存在的，他既不隶属于市政府，也不是说我向上去隶属这个郡政府。
也不是。那更别说说我隶属于州政府，不是哈学区，就是学区，就是当地学区啊。比如说我们常常提到核桃学区，那么核桃学区它实际上是跨了两个市。
有我们city of walnut就是核桃市以及旁边的呆闷坝啊。所以因为是一个雪区嘛，所以都是属于。
虽然是两个不同的学校，但是因为是在一个学区，所以他的教学质量是差不多的啊，都是满分的，这个高中，所以学区是单独的。呃，这个话题我曾经在这个介绍我的一个朋友，也曾经做过我们的嘉宾哈，就是。
叫加州第一学区seminar的那个教委主任，在介绍他的时候，如果信心的就会发现America，实际上他的学区也跨了两个城市啊。所以学区是单独的，他是和政府，我们直接说，就他和政府直接是脱钩的，他有自己的财政收入，那么这个就是美国房产税征收的主体是三个，一个是郡政府，一个市政府，一个是学区，然后这里面征收的比例划分啊。
就基本上是按照一比一比。五，这个什么意思哈？
那就是说，如果收上来的钱，所有的这个城市的房产税收上来的钱是比如说70000000美元。
那么按照这个比例啊，10000000给郡政府10000000给市政府50000000给到这个学区啊，大家没有听错哈。
也就是说房产税的这个大部分叫5/7是给到教育的开办学校聘请老师以及这个学校的所有的开支。那当然，这个学区不仅仅是高中啦，他有高中，有初，中有小学。
那再往下，幼儿园是没有的，幼儿园在美国他都是私立的，也就是说，你如果小孩子两岁。
就移民到美国的话，那这个两三岁，就这个时候你都要自费到了小孩读小学的时候，那就可以进公立的学校，那这个时候就看你的学区了。学区好语不好，不仅仅是教学质量，呃，这样说吧，我倒过来说大家比较好理解啊，就是小学一年级，大家知道哈，这个我们正常的就是国内的公立教育啊，是从叫九年义务教育嘛。
就一年级到九年级，那美国呢，它是叫k到十二年级，它为什么不叫一到十二年级呢？因为它一年级之前还有一个叫kanaga的，那基本上美国的。呃，应该说所有的小学现在都有设这个kinger嘎的，也就是说在一年级之前的这个kenda的啊，也是包含在公立小学里面的。 那么但凡包含在公立小学里面那？
学费就是免的，那这个是基本上说是美国法定的。哈，就是所有的城市的公立教育必须有从k开始。
那么到十二年级，也就是这里面是十三年的义务教育，那或者说叫公立的教育，而当然他还有私立的。那这里面为什么说学区好坏啊。呃，刚才说了，除了教学质量之外，因为教学质量有本身就有评级嘛。
呃，从一到十分。
哎，那这个关于评级我就不展开了。哈，那我就说，就除了这个学区的教学质量之外，其实还有一个时间长度的问题。
刚才说了，呃，美国法定的那是k到十二。那么现在稍微好一点的学区呢，就是从king的gardener之前还有一个叫做叫prok。
那就是叫准备听的嘎的，那这又是一整年啊啊。就是如果这个学区特别有钱，那我就把这个prek给它办起来。
就是在k的前面，比如说六岁是一年级，那就是正常五岁kindaga的，那这个是法定的都有。那有一些好的学区，他有prek，那就是四岁，你就可以进入公立学校，享受免费的这个教育。那当然，在prek之前，还有一个叫preschool。
那就是小孩三岁，那这个preschool就有preschool功利的那个，这个就是比较少的，那也是比较富有的这个学区。
那么据说还有一个叫less. School，那你一听乐视，这个就是护士嘛，就是就类似托儿所这种。
如果这个学区特有钱，那也可以把这个给他纳入到功利啊。那这个就是我们说的这个学区好与不好啊啊，其实就表现在他有钱没钱，那有钱没钱取决于哪里呢？
那就是这个房产税，因为它5/7是给到了学区，作为这个教育资源，是吧，那你就基本上按照这个逻辑，你应该就会知道，就学区好的城市基本上是什么呀，那就是富裕的城市。所以这里面是先有鸡还是先有蛋。
其实是说不清楚的。我们常常说华人生活的区域学区都很好，那这里面是不是说因为华人多华人的整个学习氛围好。
那么在这个学区评级的时候，他分数就高，那这个因为评级是看毕业的这个成绩以及平时的这个教学，那是不是说华人数字高，所以华人所住的学区就好呢？我们如果按照刚才的逻辑。
那应该是第一个是什么呢？是这个区赋予？
啊，交的房产税多，所以这个学区就能够去请好的校长请好的老师，那么这个学区成绩就上来啊，这个评级就高是吧？首先只最直接的就是富裕，那么这个城市富裕，其实除了说教育资源，投了5/7在这个教育资源上之外，那当然还有什么，那还有治安嘛，因为你这个市政府的警察，那都是从这个房产税的那个1/7里面市政府相当大的一块的开支是警察的开支啊啊，就是自安像好的，你说比如帕萨丁娜啊，那那个城市的警察是有？
这个巡逻的直升飞机的就是他们的交警，不是开着那个巡逻车去巡逻，他是扒扒扒扒这上面飞直升飞机的。所以像帕萨丁娜这种以及其他的哈呃，这个比较富有的城市啊，一到这个这个城市有什么活动，其他的城市人家都是警车啊，或者是消防车很漂亮，停在那边，那这些城市就是怕把这个直升飞机给摆出来，那就有直升飞机的城市毕竟不多嘛。
那当然，这些自安的力量有的时候是联动的啊，就是一旦出现事情是好几架直升飞机在这一带巡逻。
那就是它几个城市进入一种联动。
还有就是说郡政府的治安力量派过来，所以这里我们就知道这个房产税的征收人使用人就是这三位啊，郡政府，市政府和学区。
然后学区占大头，那么当然郡政府，市政府的还有其他的收入来源，但是房产税绝对是占到大头。那么呃，从我看到的数据啊，房产税占郡政府和市政府的收入大概占50%到80，那么这个比例那绝对对于征收主体来说啊，也是一个主要税种好，那么这个是征收部门？
那么，对于纳税主体来说，那纳税主体就是交税的这个人，那这里面有个人，家庭以及什么以及公司公司。你如果以公司的名义买这个房子。
或者是这个shopping mall，就我们说的叫商业住宅或者是办公楼，那这个有可能是就以公司持有，那你公司就是这个房产税的纳税主体。那么我们从绝大部分的这个房产税的纳税人，基本上是个人或者是家庭。
从这个层面来看，房产税也是大税，很多家庭啊。或者我们准确地说，叫大部分的中产阶级家庭房产税是占到他交税的一个非常主要的部分。为什么我这里说叫中产阶级以上家庭。
美国的就房屋持有率，去年刚刚人口普查的的数据哈就拥有房屋的美国人口比例是65.3。呃，大家知道中国拥有房屋的这个家庭的比率是90%哈。那么那这样一比较啊，美国我们叫雍凡率哈。
拥有房屋的比率只有65.3，大家可能觉得哎，这个比较低哈，那实际上就这个数字啊，65.3是美国八年以来最高的一个比例啊，同比比2019年增加了一点一啊。那么也就是说美国有百分之三十五的个人或者是家庭，实际上是租房子住的。
那这里面就就要提到一点，就是房产税啊，只和拥有房屋的人就只跟房主有联系，就是房屋的持有人去纳税，就是房产税，跟租房的人是没关系的啊。其实在美国做。
房东就很多东西，这个房东都是要去承担的，有一些就除了房产税之外哈，有一些美国的这个持有房屋的成本就国内其实都没有啊。比如说房屋的各类保险是吧，都是房主要去交儿，跟这个租房子的人是没有关系，他只管交房租房租，这里面就包含了所有了，那么有一些东部的那个公寓就是租这个房子。
他还帮你把水电费给包进去，就是我交了房租，这个水跟电就随便用了。所以我们刚才说准确地说，哈，这个对于美国中产阶级啊，这个对于这个65%？
拥有房子的这个家庭房产税占他的比例，我现在没有数据哈。但是就按照我自己根据自己家庭的一个推测。
这个比率是不响的。
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因为各个地方不同哈，就是各个地方其实差异蛮大的，从法定的这个税率啊，我们这里说法定税率和实际税率。
我待会儿慢慢展开。哈，为什么还有一个实际税率？哈，我们说法定的税率全美国来说是从0.8。
到三之间，加州基本上在一到1.5之间。呃，我住在洛杉矶的两个城市过呃，一个是timer sitting，一个是walnut这两个城市的这个房产税，一个是1.51个是1.3，当然说的都是叫法定房产税率。哈，那这个大家一算就出来了嘛。 比如我walnut这个房子，比如说1000000吧。当然现在按照zero上的评估，应该是在就接近1200000从我买房子到。
现在，呃，其实也就是去年以来的确是有涨了百分之十几，那再加上之前的一点点，就大概涨百分之二十。
这个在美国来说这几年房价已经涨得非常多了哈，因为因为房产呢，在美国它是一个长期稳定增长的，但是跟中国没法比。
所以它涨20%已经很多很多。
我比如说我们按1000000算吧，那1.3就是你每年哦，每年要去交一万三的房产税。嗯，那这个是？
税率低的税率高的，比如说像德州，德州还不是税率最高的啊。但是我们德州比较熟悉吧。德州大概差不多是就我们说法定的税率大概大部分是三，那当然，这里面就是德州有德州的理由嘛啊。德州对于土地的所有权，他是直透地下，它不像加州，加州是，就是从地表开始算，往下多少米是你的产权。
再往下就不是你的了。但德州不一样，德州是直接到地心，都是你的产权。
呃，当然这个技术达不到哈，但是它确实往下打石油啊，这不管多少米都是它的，所以这个是德州人的一种解释。说，哎，我们为什么房产税高呢？是因为我们的产权后啊，就是直通地下。
但是这个产权啊，其实是一个它会影响房价的。德州的房子啊，一直以来的涨幅，或者说我们叫总额吧，是没法跟加州比其实和他过高的这个房产税。
也有些关系，那当然这个先有机先有当你也可以反过来说是因为它房子便宜，所以他只能征收比较高的这个房产税，才能够维系地方政府和学区的运营。而这是这样讲也行，那反过来说，当然也可以啊，说因为他房产税比较高，导致了什么呢。
导致了房子一直涨不快，因为你持有成本太高了，所以房产税大概就是这么一个金额，就是零点半到三之间，那我们索性在这里展开，就说明一下叫实资房产税和法定房产税吧，我们刚才说的零点半到三啊。比如说我们说加州啊，大概平均1.3吧。然后德州？
基本上那都在三那这个叫做法定的，那为什么还有一个叫实际房产税呢？那我们就要说一下它的征收的基数了，就是我们知道了税率。
同时呢，我们还要知道这个房子值多少钱才能得出你该交多少钱，是吧？那么刚才我以我们walnut这边来举这个例子，比如说移动房子1000000。
那这叫比如说那真实的它应该是多少呢？
好，那这里面就比较复杂，那像我们这种啊，近五年买房子的，那就比较好，算什么呢？就是以你成交价，你买的时候是1000000ok。
那这几年都按这个1000000作为一个基数来乘以它，如果税率不变的话，基本上税率很难变。哈，这个我待会儿会说到，那就。
连续这五年你交的是一样的房产税的金额。
那这个房子上一任的屋主，他在这里住了30多年，我们这个房子就在那个后院，这个地上有抹了一小片水泥呀。他们在水泥未干的时候就把一家人的名字刻在上。
那同时也课了，时间是1982年，也就是说我们上一任的屋主，他是在1982年买的这个房子，那他买的时候是多少钱，那也许才20几万。 那么，如果都是以成交价作为这个交房产税的激素，那也就是说他这30多年来啊，虽然说这个房子其实一直在涨。
但是呢，他交的税还是按照成交的时候的那个20几万在交税是吧？对比到现在其实也是一样的，那我现在一直是按照1000000去交税。
虽然我的房子涨到1200000，这个基数一直是在我成交的时候，那么如果仅仅是我这五年。
那也没什么，但是大部分的房屋持有的人他都不会说三五年啊，或者说十年去换一套房子？
那大部分一买就住个30年。
那么因此呢，在叫做交房产税的这个基数和真实评估的这个房子的价值，这里面是不同的啊，那绝大部分99.99%都会比评估的价格来的干嘛来的低。
所以在这个美国谈论到各州的房产税的时候，都不是按照税率来显示这个州的这个真实的房产税情况的啊，他都是列出一个叫实质房产税，你看好在我面前有一张表格啊，这就是列出了美国50个州的房产税的排名，它的基数是按照什么算的呢？
不是按照就是法定的征收的这个？
房屋的这个这个基数不是他一两年就评估一次啊，所以他引入的是这个州的真实的评估的。哈，其实这个当然是根据刷新的这个时间哈，这个评估一般也就是三年评估一次吧，其实还是滞后，但是已经比那个成交的那个激素来得高了啊，或者说来得准确了啊。那么这个就是把所有征收到的房产税除以这个地区的房产的这个评估价得出了各个州的叫实资房产税，我们可以来看一下啊，这50个州的房产税的情况。哈，我们从高往低来吧。
他这里实际上是51个。
呃，粥哈，呃，就是加了那个waiter dc嘛，我们从高往低走吧。
最高的不是德州，最高的是leo jesse就是辛泽西。
呃，这个数据是2021年的哈，刚刚统计出来，新泽西最高，这个房产税高到多少呢？
呃，他这里写的十支房产税2.49。 嗯，那这里可能就有人疑惑了，哈，就是你刚才说德州都到山了啊，为什么这你说最高的这个luji是2.49，那我刚才说了嘛，这叫实资房产税就是评估价和真实征收的房产价格之间评估价是高的，所以换算下来。
它的2.49，实际上应该是三点几，甚至到四了。
那么德州啊，德州是大概从高往低暑是第七位，德州的十支房产税是1.8。 呃，我觉得他们用十支房产税来评估各个州的这个房产税情况是呃，非常合理的，也是很科学的，因为就即使我们自己啊。
呃，那我是刚刚持有五年。
呃，我可能还没感觉，那我如果持有时间久了，比如说我是200000买的房子。
我明明知道现在是1000000了，虽然我还是按照20几万征收呃，或者是40几万征收吧，维护会说到为什么肯定不是二三十年前的那个激素哈，就是我心里其实也很清楚，我现在交的房产税，应该是按照现在差不多的房产价格来说，这个地方的真实的房产税到底是多少。
因为你，否则你就乱了嘛是吧？
所以这个比较还是对的啊。所以德州基本上也算是高的啊，从高往低排也能排到第七位，那么他的实资房产税是1.8那纽约？
排第九位啊，也是高的哈纽约是1.72房产税哎，然后再往下，我们跳过宾夕法利亚，跳过俄亥俄，跳过麻省。
跳过马里兰，你看和阿拉斯加，阿拉斯加的十支房产税才1.19佛罗里达的十支房产税才是0.89来，我们终于看到加州了啊。加州实资的房产税是0.76加州是从低往高排是排在第十六位哈，也就是说它是最低的房产税里面的第十六位，所以加州的房产税不算高。
那那像犹他州才0.63？
这些都差不多哈，基本上嗯，很低很低的房产税也要0.5，我们说的是实资房产税啊，那么只有一个比较特殊啊，就是最低的那个哈瓦乙，夏威夷。
他的实资房产税才0.2百，那我估计他法定的税也才0.8或者是一呃，watson dc也很低啊，0.56，那当然，这里面就是顺便吧，我们也说一下我们熟悉的一些州的就房价的中位数，那这个中位数，那就把所有的房子都平均在一起了。哈，有那种豪宅。
也有那种单元房啊，就反正就一户一户，就是我们这边叫做amoment，就都给他拢在一起，平均叫做中位数房子的中位数，那这个中位数当然也是在房产税里面的，就是他的评估价了。哈。
我们也稍微少一点吧，我们熟悉的这几个，这几个州啊，那刚才说的这个实质房产税最低的哈巴乙，夏威夷。
他的房价可不低哦，他的房价中位数是在587700。
所以他每年的房产税就是按照一套中位数算是1600哎那像，比如说到第100几位的犹他州。
犹他州的实质房产税是0.64，但是他的房子便宜啊，房子中位数才250000那虽然他的实质房产税比夏威夷高了一倍多，但是他的房子比夏威夷跌了低了一倍多，所以他的这个每年交的房产税的中位数也是1600。
那比如说加州那加州就高了。 加州的房产税实质房产税是？
0.76，但是它房子的中位数是47，5000，所以他平均到每户交的房产税，每年交的房产税是3600。
呃，那当然，从这个房产税的这个这个也基本上可以看出，就是你的这个房子在整个的加州属于什么样的一个位置。
那比如我交的房产税是一万三，那就高于这个中位数很多啦，三倍多。那当然，他这个就很准确，就是他肯定是把。
市区的那一些呃，小的ipad什么都给他平均起来啊。那总体来说，加州啊，你看比刚才的夏威夷和犹太都高高了一倍以上，那，那我们说的是最后的实质的，每户的。哈。
那我们对比德州啊。德州哈德州，虽然他的房产税实资房产税是1.8亿，高于加州的实质，房产税是？
刚才0点七六啊，高了一倍多，但是德州的房子太便宜了，中位数平均才十六万一千七就是平均一套房子啊，十六万多一套房子。因此他的每户的房产税一年只交2922最高的还是new jerry。 呃，这里辛泽西呢，其实你也可以把它看成是柳月呃，熟悉纽约的人都知道，哈，就是就纽约很多的这个高收入人士。
他的家并不在柳月啊，他都是买在纽约旁边一点开车，一个小时到工作地点，那或者是坐地铁进去。
而他真正生活的就是他的家都在刘觉喜。所以刘觉喜，你可以把它当成纽约的一部分，所以最高的啊，我们说全美啊，最高的，真正的每户善交房产税的就是六六九几，它不仅仅是刚才说的十支房产税高2.47啊，它的房屋的平均是327900。
就是每户哈，所以他每户每年要交8104块，所以刘哲琪是最高的。就护军而言，额子里我索性讲这个事情的话呢，就讲透吧，就是美国的房产税，它几个东西是如何制定的。
那首先我们先说这个，其实刚才说了一半哈，就是房屋的这个价格，也就是说它的计税的基数，我们刚才提了。
就一个是成交价，那么实际上他计税的这个标的这个基数，从法律上是可以每年都评估的。
但实际上，三年，五年，甚至有一些城市，我之前住的那个table city，他就是十多年才评估一次。
所以我们当时租的那个房子啊，我在table city的时候是租的那个房子，那个房子实际上拿出去卖，卖个90几万，就是我买房子的时候哈。我五年前买房子的时候，他那套房子去卖一个90几万，是一点问题没有，因为对面比他的房子更差一点，然后再提早一年卖卖了870000，我记得哦，那旁边就是跟他的户型差不多的啊，旁边是卖了90几万，我当时租的那个房子。
啊，对于房东来说，他其实至少要按照900000去计算他房产税的基数，但是实际上他还是按照五六十万。
他说十年前评估过一次啊，也得到居民的认可，那就大家就说好了，就按照那个评估的价格来算房产税好，那这里面大家就知道了，就是它的这个基数是可以按照市场价的啊，其实它可以无限接近市场价，但是呢大部分的城市是没有跟进的那么紧的啊，那这里面就要说到，就是他的房产税到底是怎么算出来的。
为什么呃，这个城市的房产税是1.3？
另外，那个城市的房产税是1.7，呃，甚至我们知道洛杉矶的就是海滩那一带啊，lippob曲啊，along be曲啊，那一带就风景特好。
除了房产税之外，还有一个些叫新区物业税，就是我是新区啊。我要在这个城市建设上有额外投入，那这个钱只能算在你房产税里面。
但我又不去作为固定的税收，就是说我这几年啊，就是也是跟居民商量好的啊。就是比如说我投入修公路，就是或者说这新区的配套建设这一部分，我就只收五年，或者只收十年。
所以有一个叫新区建设费，那么在房产税的基础之上，等于是再加个0.5啊，或者是一，那当然这个你买房之前你的agent就必须告诉你的哈。
这个就是越好的呃，这个城市或者说越好的房子吧，你的持有成本越高，这个也是对等。
那么这个其实就涉及到什么呢？
涉及到我的这个城市，我要花多少钱就是这个城市的开支，美国的绝大部分的这个城市哈，他从财政上看。
都是属于这种叫就完全独立的状态，那至少地方税收叫做自收自知啊。比如说我们交税哈，我们所得税分两块，一块是连班税，一块是周税，那房产税呢，那就是叫地税，那就是交给刚才说的啊，郡政府，市政府和学区。嗯，这个他收的时候是统一收的啊，就是直接给你记一张单子。呃，那像加州都是一年分两次收嗯一次，好像是十一月份。
第二次是第2年的2月份，这个是加州自己的规定，哈，就是加州内所有的城市都是这么统一收的，那有一些他是比如说费城，他一年只收一次，那像辛泽西可能是比较高吧，他一年要分四次收啊，怕你付不起哈，他就是一张纸寄到你家里。
然后你写资票寄到他的那个地方，他就直接扣手了。
那这个是房产税，而所得税，是你每年报完税之后开两张支票出去。
啊，一个是交给联邦政府，一个是交给州政府，就是各个层面收各个层面的税，那作为我们纳税人来说。
那就是基本上是这三三个层面啊，交到地方的这个税，其实这个税率呢是按照地方政府根据这个全年的预算来，就是可以进行调整的，他的整个算法是这样的啊，就是说。
我这个城市啊，我这个城市里面有郡政府，州政府和学区啊，总共要花多少钱，那当然这个要花多少钱，一项一项他都是公告的。
如果你觉得我就是不同意我支出这个，你可以来辩论，然后大家投票，大家都觉得说诶，这个钱还是要花的啊。比如说你看哈，他的大象都是去了学区嘛，那学区里面它其实还有细项，就说，哎，你看我们总共这个，有的城市小总共就一所小学。
如果这个都不变，那就是按照原来的，那如果好，今年变化了，比如说，哎呀，通货膨胀了是吧，那教师协会就提出抗议啊，我要求涨工资涨20%，你不同意，不同意我就罢工啊，那这个就得拿出来讨论了，说今年我们在讨论这个支出的时候。
我们需要给教师增加工资。20%，那他为什么要提到这个，比如说城市的议会来讨论，那因为要加税了呀，否则他这个就是教师工资的20%从哪里来呀？
那就一个议员提一个提案，那就开始讨论，那如果说大家觉得哎哟，确实通货膨胀了，那就加吧。好，那这里面这个学区啊，老师工资加上各种，其他的也也都通货膨胀嘛是吧。
比如说都20%好，那这个这是一大块哈。然后还有就是我们说郡政府跟市政府那警察他们也会提出来，你看通货膨胀了，我要不这个？
自然也很重要啊，是不是我也+20%好，那这样七七八八合在一起，今年就是我们整体需要支出的多了。10%。
呃，那当然，你可以不同意，哈，不同意就是逐个讨论了。比如说学区，基本上美国是这样子，花在教育上的钱，没有哪一个家长或者说是呃议员，或者说就是比如说到城市的是全民投票啊，特别是做这种比较大的支出的变动的话，它基本上涉及到教育。
不太会有人去反对，那反正也也有人反对啊，那最后一般都是过的啊，通过的那警察就不一样了，那有些人就觉得说。
好啊，提20%，可以呀，我总额不能给你变，那你怎么办呢？你削-20%的这个名额，那警察局长就得列名单了，没办法，这个跟下面一说，不好意思，我们现在五个要削减掉一个，如果有人自动走的。
呃，我们很感谢你的谅解，那没有自动走的，那我就开名单了，没办法是吧？那这个就是就是美国的一个地区，自治它每一个城市都是这种自治方法。
好，总之就是把这个支出如果有变化。
就先确定下来，我们都同意支出增+10%就是政府的预算，哈增+10%那行，那就要从税收上来嘛，是吧？那正常来说，我们这个房屋的这个估价就是价值不动，那就是什么呢？
那就是房产税多啊，从原先的，比如说1.2涨10%，那就是1.32啊，那这个时候这个地方的房产税就高了，就从原先的1.2涨到1.32。
呃，那么这是一种做法啊，但这种做法呢就比较麻烦。第一，对于广大市民来说，就是要攒我们的税收，就除非说这个大家对于这个支出都特支持，那就涨就涨了，因为涨房产税啊，这个是这个地方的大事情。
因为你税率的调整，那肯定是要到一定级别的，就是要么就全民投票，要么就是就是议员里面超过2/3或者怎么样。
那还有就是这个领导其实也不愿意是吧，你们选我上来，结果呢，我上来第一年就把这个税收给加上去，就是征税，大家都不愿意嘛，就像现在拜登征税是吧？也是炒的一塌糊涂，那领导不愿意市民比较麻烦，压力大，那其实可以用变通的办法变通的办法是什么呢？其实大家刚才应该也意识到了。
对，就是关于房产的评估，你像table city那样，他是20几年就没有调过那个估值，现在的估值就但凡是个成年人都知道真正的估值早就超过这个征税的那个额度了。那那为什么不动呢？是因为就够花嘛，这个钱够花。
没有哪一任领导愿意什么。就总体来说，这个都是增加税收的，都是加税的，那我这个地方你像table city是很富有的啊。temple city每年的活动都做得非常好，那都是花钱的啊。所以那他因为是比较有钱的ct啊。可能在有一些年份就有一些英语，那现在比如说通货膨胀或者怎么样，他能够收支平衡？
那也就算了，是吧，所以这个城市就没有去动这个。老金说，哎哟，20几年没评估了，要不我们评估一次随题这个意义啊，是吧？你只要钱够花。
谁会去提这个一，那我们现在说钱不够花，一种是调税率，那一种就是我们要不再评估一次吧。
那，那当然还是会有人反对嘛，那他还可以推出一个什么，我们根据这一次评估的价钱，我们打一个七折，这样大家能不能接受呢？什么？哎，那这个时候可能这个市议会啊就能通过。
那就是大家其实也都很清楚，就是因为有那个缺口，财政缺口就钱不从这里来，就也没地方来了。
我们刚才说了嘛，就房产税占到地方政府收入的50%到80，是吧？
那有一些城市，它可能有很多的那种商业啊。比如说我的公司也办在呃窝囊这个城市，那每年也有交钱，那有一些城市，它直接就是个居民区啊。
他没有商业的钱，是不是几乎80%，绝大部分都来源于房产税，那不动这个动什么呢，是吧。那么这就是。
房产税它其实变来变去，就是这么几个变量，最终为的是什么，为的是那个就总的那个税收额度啊，税率乘以这个激素，最后是得到那个收上来多少钱啊。当然你翻回来理解也行啊。比如说他有可能说我们不打七折，我们这样吧，我们降税收什么意思啊。
比如说这个，这个地方这个我们说一个大一点的呃郡吧，我们说这个郡啊，一年的开支是200000000美元，这个地方的房产估值是10000000000。
比如说是20年前评估的。哎，好，那么之前的房产税收就是2%好，那20年过去了，地方发展了。
我们今年评估一次吧，评估了20000000000美元，那如果说我一年的开支还是200000000美元。
那么我们就会宣布房产税直接降成1%是吧。所以你这个不管翻来覆去怎么样啊，其实为的都是这个房产税的收入，那房产税的收入叫叫已知定收，而不是已收定资。哈，就是我要花多少钱。
我就只能向当地就是增多少税，维持一个地方财政的平衡。
所以这个房产税的逻辑，整个的逻辑就是这样，呃，那么在美国是？
关于房产税哈是有一些减免的一些项目的，那么主要是通过对于自助房就你拿去投资的这个房子是没有这个减免额的啊。那如何定义这个自住房跟投资房自住房，有一个有一个门槛，就是这个房子啊，你五年如果在这个房子住满两年，那，那这个就是就一定是你的自住房，因为这个是另外一个呃，减免税的就是一个条件。另外，那个减免税是什么呢是？
就是你卖房子的时候，比如说我，我1000000买的这个房子，那我五年之后哎，我把它卖掉卖了1300000。比如说。
那么本来这多出来的300000要征税，但是如果我这个房子是五年，只要住满两年，一个家庭两夫妻可以有500000的减免额。
那这个当然不是房产税哈，这是增值税，但是这是由房产增值引发的，所以这个也可以跟大家说一下，所以大部分说对于自住的房子就是五年住满两年，所以按照这个逻辑，实际上是。
你可以住两个地方的，因为你不在热住，就在热住嘛，是吧？
所以你其实可以两个地方，当然准确说是两个半吧啊，这最后剩下一年你怎么怎么算啊，你再去精打细算哈，那真实情况你也不会正正好住满两年说一般都是住个平均，算下来两年半三年啊，这样子。
所以对于自住的房屋啊。有一些地方政府是给予减免的，那一般会通过减少这个税基数以及低估房屋的价值来实现。
那还有一种就是当房产税超过一个最大值的时候，纳税人可以从州政府。
得到相应的个人所得税的底面啊，或者是现金的补偿，那么加州是就是纳税人的主要自助住宅，是可以免/7000美元的房产税。
呃，那这个呢，又和你的就真实的个人所得税的那个情况啊，去去对应就是俗大原则嘛，你像我们是就一万三，是全部可以和我们的所得税去抵扣的啊。就是说我交房产税的时候我就先交了，等到我全年。
我报税的时候，比如说我整个要交四万块钱的税，那我已经交了房产税的这个一万三的部分是可以敌面就四万块钱先扣掉这个遗忘上，因为我已经交了啊，那还有可以敌面的是什么呢？
就是跟房子相关的就是你贷款利息，比如说你贷款利息就是利息的部分。哈，不是本金的部分，比如说你还有一万是你贷款的利息，那么这亿万的利息也可以避免。
那这里就是二万三的抵免额，那当然还有这个小孩的数量啊。
比如说你两个孩子，一个孩子是4000。
啊，那加起来就8000也可以敌面就是这样子，七七八八抵免之后就是你真实的，本来你是要交税四万块钱哈，比如说你的就应税收入是十五万。
要交算下来要交四万块，但是你已经交了房产税一万三，利息一万，小孩两个七七八八抵免下来哦。
你只要交一万块钱的税啊，那你就写支票吧啊，这个7000块钱交给联邦啊，3000块钱交给周就就这么交了，就是这么一个征收的一个过程。
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那美国呢，是特别注重这个，就是你不能欠税，对于你拖欠税款他的罚款，而他的惩罚是很严重的，那这里面今天是说房产税。
所以就房产税啊，你如果拖欠啊，罚金和罚息啊都是很严重的，那实际上联邦和州的税也是一样的。
你如果没有按期交这个房产税，他首先会对你罚款啊。先是罚应付款项的10%，然后如果超过三年都没有缴纳房产税。
那这个地方政府可以干嘛呢？可以直接把你的房屋拿去拍卖，那在这个时候，哪怕你的这个房屋上有其他的这个债权债务关系。
那政府的房产税也是拥有最优先的。这个叫申诉抵押权就是他可以其他人都别拿我先把我的这个税收，特别是地方政府啊，就房产税先给我扣下来。那所以我之前讲过一个非常极端的案例，是真实的案例。哈，这是我们的一个房地产a卷的朋友告诉我们的，就是他说他一个同事就房地产的a卷就是经纪人嘛，曾经收到一笔钱，就是他的一个房主。
因为长期对于城市开出的罚金没有没有回应，那这罚金也许是房产税，也许是比如说前院草皮怎么干枯掉没有按照城市要求啊开出的罚金，反正就是到了法定的这个预期连线这个城市呢，就就把这个房子直接拍卖掉那个房子啊去。按照我的猜测，应该是就是在国内出了什么事的。
这是我的朋友，是告诉我反正就是联系不到屋主的屋主也买了房子好多年没有到美国，然后只留了房地产a卷，就是在房屋交易的时候。
他有签过一个授权委托啊，就是委托这个房地产。
经济代表自己做关于房子的相应的一些一些手续，那正常就是你找得到屋主，你把这个罚金交了就算了，那你一直找不到，那就只能拍卖，然后拍卖的这个这个相关的，这个叫责任人吧，我也不知道叫什么哈。
就是始终也找不到怎么办呢啊，那就是找出了当年他授权这个房地产age处理关于房屋的这些事项啊，就把这个房地产a卷写进去，变成这个屋主的权利人。
然后就把这个房子给卖了，那这个a选他，我猜想哈，他也努力在联系这个屋主，所以我刚才说了，估计是出了什么事情在国内。
反正实在联系不到，拍了拍了之后呢。当然这个钱是多于这个罚金的。 呃，华人在这边买房子，那个房子啊都不是太差，那作为政府来说，反正房屋一拍卖啊，这就是法拍屋的由来哈。
这个我们这样在美国，很多人就做法拍屋的生意。
就我还专门去过这种拍卖会，哈。
呃，绝大部分有污阻去的怎么讲呢？就是说我屋主的确欠了银行钱，或者欠了哪里钱。呃，我没什么办法，那这个房屋哪去拍卖，但是我又担心什么呢？
我又担心这个房屋拍卖低了，然后我就跟来看，也有一些房子真的就是无主的，然后这个时候就是如果没有太多含泪的人。
那这种房子往往会变成什么呢？
简陋的会低于这个市场价格蛮多，你就可以把它拍来。当然现在这种机会越来越少。哈，这个？
很多人干这个事情啊，这个只要有人进去竞争，那么竞争的结果就是相对合理啊。这个价钱那总体来说，他当时房子拍卖网就政府把欠的房产税罚金收了之后还剩下的钱怎么办呢，就给了这个房地产a卷。
那当然就是如果这个屋主啊若干年之后回过来找这个房地产a卷的时候，这个房地产a卷是要把这个钱还给人家的。
但是问题是，这么多年过去了，这个屋主就像就像消失了一样，那这个是一个真实的故事ok，那这期节目我们只能是这个把就美国的房产税给大家做了一个科普，这个税对于地方。
啊，对于纳税者都是非常重要的一个税种啊。基本上如果说没有这个税，地方政府肯定是维持不下去的，都不要说没有这个税哈就是降一半的这个税啊，这个地方政府都是够呛的。而作为新移民来说。
为什么提新移民啊？因为你如果都在美国生活，你习惯了哦，本来我就该付出这个税。 呃，那你也不会有很深刻的感觉，那新移民为什么呢？就是说在美国很多很多的税种，比如说你所得税，那本来在中国也真的呀，只是说有的是国内是扣掉之后发到你手上。
美国的所得税是先发到你手上，每年去交一次，那你理解完这个逻辑，那你也就也就是平衡的啊。还有就是。
如果你在中国有一些税收，哈在中国已经交过税的，你把那个税单让会计师或者自己报税的时候提交上去，那这个部分是不会重复征税。
所以对于所得税来说，大家不会感觉太多的意外，那比如说资产利得税，这都属于所得税范围哈。
那你再比如说呃，消费税就也还是那个逻辑嘛，就是当你了解完之后你就知道说哦，中国是把这个税加在商品里面，美国是分开来商品多少钱，加上税多少钱，偷偷多少钱。
那这个理解完也没什么，唯一就是感觉到既陌生又意外，这个金额还特别大的。
就是这个房产税啊，特别是有一些这个新移民，然后我们国人就是对于房屋的这种乐诚啊，就是很多。一到这边就买了房子。
他不像有一个从租房子开始过度啊，慢慢了解美国的法律啊什么的，他直接就买了房子买完房子，哎哟。
每年交这个房产税还是蛮重的，一笔钱扣出去，所以就很多华人对于这个房产税就美国的房产税有不好的感觉啊。甚至比如说我提到房产税啊，叶子就说他说美国的homeless就是那个流浪汉，就是因为有房产税。
这个就是初初的感觉呢，你也感觉哎，好像有点道理，因为中国的房子是没有房产税的嘛，没有房产税，至少我就算啃老哈就是。
我出生总有房子吧，是吧，我可以没有什么负担的，至少有一个房子胆分遮雨，但是呢，美国它是有房产税的，就是说你还不能坦平，就你每年都要有，比如说你有1000000的房子啊，你每年必须交一万三的税。
如果连着一万三都赚不来，那你就要做好被扫地出门的准备，就是你负担不起这1000000的房子，那你就要得把房子卖掉。所以这个感觉就让就是之前没有房产税，就是没有房屋持有成本的。呃，我们嗯，新移民家庭对于房产税都有一种不好的感觉。
所以就联想到，哎哟，你看亨利是没有房子住，为什么呢，因为交不起房产税就大概是这种感觉，其实这是一种情绪的表达。哈，其实我们从理性的分析啊，美国从有房子阶级直接到homeless，你看上去说啊，一个有房子，一个没房子，其实中间还有一个阶层。
就是占了美国35%人口的什么？
租房子的阶级就真实的情况都不太。可能是说，哦，我交不起房产税，我直接就变成无房子叫homeless，不是的，就有些人他感觉诶负担不起这么重的房产税，他就不断地把大房子换成小房子，然后呢就开始租房子，而最后实在租房子都租不起才伦为honeys啊。实际上Honeys只是一个叫没有房子啊，这个在无依之地里面那个说得很清楚啊，我只是没有房子而已。
他实际上是是可以享受，也都在享受美国的所有的福利，比如去医院有医疗白卡，是吧去福利局可以领那个食品券啊，现金券，然后然后你如果没有房子，它是可以把你领到那个那种公租房。
但是那个房子就是有纪律的。
呃，晚上十点熄灯啊什么的。其实大部分的流量汉叫精神穿山，所以但是我们timer city那边有准备盖一个这种叫做安置流浪汉的这个一整片的aperment。嗯，它起的名字就叫做军人及无家可归者。什么意思啊，就是相当大的，都是上前线打仗的均了，退下来之后在前线遭遇了这种精神创伤，回来之后就酗酒。
有的就就吸毒，因为在战场上打了马啡之后，就对于这一类的药品有依赖性，就慢慢沦为吸毒，然后就家暴家暴就老婆离婚了，离婚就被赶出来，变成了这种无家可归。
然后关键是精神又不太正常，就一步一步才沦为那个流浪汉。 绝对不是说，哦，我交不起这个房产税。
直接轮为流浪汉，呃，不，不是这样的。好吧，那这个内容就不展开了。哈，这个呃，我们现在这个水口说美国。
呃，每周一跟在免费的这个水口说美国的专辑啊，继续每周一更。同时呢，我们开设了会员专区啊，那么包括刚才讲到的这个房产税的延展的一些问题，我们都在会员区里面，在讨论会员区，每周有两三期的节目以及我们的直播专门针对会员的直播以及我们my club跟club house的这种互动，就是你可以在一个平台上可以发言提问，解答。
然后这些都录在我们的会员区里面啊，就是非常多的这个关于新移民的一些资讯。 呃，都在会员区里面。 好吧，那我们这一期房产税就讲到这里好。