投资美国地产？先听听美国资深的地产商怎么说吧！
读喜马拉雅作者：gezhong日期：3月前点击：156
呃川普胜选，那么他将会成为美国新一届的总统，那么作为这个地产起家的商业大亨啊，我觉得一步一步走到这个位置之前，大家都不看好。
最终赢得大选，确实是一件很不容易的事情。 那么我也希望说，今后啊，在他的这个执政下，那美国会更好。
那么也希望呢，这个美国这个国度能够提供给像我们这样的中国得来的。
这个投资者更多的机会更多的可能，但是呢最近我也跟这个听友交流以及和啊，原先国内过来的一些做地产的一些朋友交流。
我发现中美这两国在这个商业环境上确实有很大的不同。
所以呢现在这个水口说美国的这个视角还是跟着我的视角来转动的，因为这是要自媒体嘛，那么我现在就是基于两个方面想慢慢的把这个。
美国商业环境这个系列慢慢展开，其实是基于两点，第一，中国跟美国商业环境存在着很大的不同。第二，很多国内的投资者现在是贷的资金，带着期望带着梦想来到美国啊，作为他们全球化布局的一个拓展。
那这个时候呢，就非常有必要去首先要了解美国的。
整个环境，商业环境，政策，环境，那么只有充分的了解这些不同之后，我个人觉得你才有资格去考虑你的投资，或者说你考虑你自己在美国能够做的事情。
否则的话呢，就很多国内的甚至是比较知名的大公司在美国这边受挫啊，就是对于这个环境还没有很深的了解，而那这个是正常的。哈，就是说。
美国的公司到中国去也会水土不服，所以呢，中国的公司到美国来也一定要去了解好这个整个的商业环境啊。这个就是我做这个美国商业环境的这个系列的一个初衷。就我不希望说。
我们的国人啊，这个好不容易在国内传出一片天地，那希望拓展美国市场的时候，由于对于美国市场的不熟悉，不了解在这边受挫。 好吧，那么这一期呢，我请了一位。
在洛杉矶的老牌的地产商作为我的嘉宾来给国内的这个有志于当然，也许你不会自己做，但是无论是合作还是还是自己做，能够掌握这些一手的客观的一些资料，我相信对国内的很多人是有帮助的。
好吧，那我们就进入我和嘉宾交流的一个现场。 呃，那首先我还是非常荣幸的推荐一下身边的我的一位朋友啊，他是在美国的地产领域已经。
有25年的从业经验的这个hover丁总，那先跟我们随口说美国的听众打一个招呼吧。
呃，各位在收音机旁边的听众朋友，大家好，我是how尔丁Ok，那么丁总呢是呃，其实他有两个身份，一个是地产商，甚至非常资深的一个地产商。
那么他在这个领域25年，同时现在也是呃，洛杉矶这边一个非常老牌的呃地产开发商的合伙人。
是啊，那么他另外一个身份，其实我更感兴趣，它是就是美国这个长滩大学的一个就地产专题的一个呃课作讲师，我听说你在中国的大学也有过这种是交流的这种经验啊。是的，ENBA啊，对，那么他当然同时还是洛杉矶时报以及这边当地的一些电台，就是关于地产方面的很资深的一个专访人士来。
所以这些身份是我这个比较感兴趣的。当然他同时还是中国的建筑设计院的一个评委，是吧？是的，所以这个身份一拿出来就说明他对于中美两。
边的这个地产领域，呃，有非常丰富的一个经验，就不仅熟悉美国啦，也熟悉中国，这就比较适合来做我们的嘉宾，因为我这个节目呢是就是中美两边对比，是的，那么我大概半个月前吧，和丁总还有另外一位中国的地产商，有过一次的，我们有过一次的交流，是关于地产方面的对的。然后呢，我就今天想以这个话题作为我们今天切入的一个主题。
好不好，那我先说一下这个故事哈，但是我们在一起吃饭，然后聊到加州，还有一些无主的地，就是政府还控制的地。
那么呃，中国的这位地产商呢，就非常诧异，说，哎，这个你们还有说无主的地，是不是？这在中国是没有了嘛是吧？中国的这个呃，基本上当然中国的地全是政府的地啊。这里面回头又说到这中国跟美国之间的差异哈。但是他的那个观念是说。
如果是无主的地政府，为什么不把它拿出来卖，然后呢？为什么没有人买。
然后那时候我就跟他讲，我说你持有这个土地是有成本的，是吧？那但是他这个老戴瓜子还是没有撞过来，因为这两边的差异是实在太大了啊。这个是在说对于土地的一个呃，认识上就有这么大的差异，那更何况说他再去拿地再去后面的开发，我相信应该会存在着更大的差异。 那么我们看到现在在洛杉矶开发的一些这个中国过来的一些知名的？
这个地产公司好像也很难走出这个误区，就都有一些这种不太顺利的情况出现，所以我觉得呃，虽然说水口说美国的这个听众呢，就各个层面都有。
但是我觉得嗯，能够利用这个平台，还是跟大家聊一聊这个美国商业地产方面的一些知识点吧。因为我的听众当中也不少是想过来投资的好好吧，所以请教一下丁总，你觉得好的这个商业地产，美国的商业地产和中国的商业地产？
有哪些比较大的，嗯，这个不同是的，是的，呃，如果想最总的来说呢，中美之间最大的差异。
第一个美国所有的土地，除了政府拥有一少部分之外，很多都是我们叫私有的土地，那真正联邦也拥有大片的土地，可是那些土地是不能开发的。
比如说保留给这些公园呐，还有给这些他们这些军用的设施，这是不拿出来的，真正能够用的地也不是那么多。
但是，这块地要如何能够创造它的价值，这就是我们生意人，尤其是商业地产开发商最重要的一个环节。
就这么说吧，我们做这个商业地产开发是搞过来做什么意思呢？我先把我的租户锁定了，他们要租多大，要定点定楼地板面积来开发，再回来倒算我的建筑成本，最后才来估计这块地的价值有多少，而不是说我一开始就把咱们这块地圈下来，不管花多少钱都买下来，因为咱们说实话，国内是。
地少人多，美国是地大人少，我们没有办法放手一搏，把所有的地都圈在手上，这是不可以的，所以我们要倒过来做。
因为生意人最重要，还是赚钱，但这个钱是怎么赚，是你创造出来的。
我们的衣食父母是我的租户，我如果租户他没有跟我签约，我不知道他的这个需要租的方式去盖的话呢。
我到最后我是找不到任何客人的，那商业地产的价值也在于你的租金，如果你的租金高，就相对你的物业的。
增持了地的价格，为什么我们说很难去定，就是因为你不知道你创造出来的价值是多少，更何况别人给你送你的地，你每年都还要交税，你上面还不能生杂草，你还得清除，否则政府还给你罚单。
比如说发生火灾了，有了意外，所以有没有地在美国来说是重要，但是相对来说，创造出来的价值更重要。 嗯，我好像听你说过，你说这个美国的地产跟中国的地产。
你还归纳了这个三可三不不可啊。三不可。所以这个能不能跟大家总结一下，这个太重要了。是的，因为在美国这么多年的经验，尤其跟国内就包括自己的朋友也好啊，他们的投资人。
我就先把这几个重点先理清楚，因为思维必须接轨。
好，咱们入相随俗哦。就像你美国人到中国去做开发，也要符合当地的法规，民情风俗。
中国到了美国来也一样。我常常带一句嘴边的话，就是说成功的经验有些是不能复制的，因为他根据当地的法律，发挥各方面的情况。
比如说在国内咱们早期改革开放做开发的时候，可能关系摆在前面，可以圈地，但是当然也要有本领圈完地。然后呢，接下来在美国这个圈地呢，美国200年，多年来，基本上每块地都是招拍挂。
没有所谓的圈地的。
嗯，你看到你就得买下来，银行也不太会带钱让你去买一块生地，这是很困难的。
就这个跟国内的是很大不同，就是四个国内好像是拿地的时候，就是他在土地这个层面，银行就可以贷款介入，对对这个当然还有很多的关系，成名在里面，那美国的话就非常现实。
美国的现实面你找到了地，以后即使你拿到了，那接下来怎么办呢？
当然可以跟银行，可是在国内用第二个可以的就是所谓的带电资承包。
嗯，呃，比如说你出资30，甚至有些都不出资，你就可以呢，搞这些我们大一点的啊。我们讲的这些建功集团也好，这些土建集团也好，他们都愿意来作为一个带电池承包，在美国目前我知道的是没有。 嗯，原因是什么呢？因为带电资这种东西，除非银行先借你钱。
所以这个方式在美国是行不通的，这也等于第二个可跟不可。
第三个可跟不可能就是在国内早期的时候，咱们可以比如说卖楼花卖图纸，这个在美国根本听都没听说。
嗯，那第二呢，可能以后又慢慢又不行了，限制了说，比如说必须得郑富林出土，以后甚至到封顶可以卖美国，这个还不行，美国的房子必须到精装修，虽然达不到拎包入住，但是你带个枕头带个棉被进去能住的房子才能作为一个交易。 嗯，这个就区别很大。=1个开发商，他必须要非常有实力，不能说我今天这个地圈了。
我就可以开始来卖，你必须全部。
自己的资金盖到完毕，顶多就是收一个定金，这个定金可能就是1%，而且以后不买的还可以退，所以这三个可得三个不就让很多国内的开发商打了退堂鼓。
认为这个太不容易做了大家好，随口说美国移民专辑现在有专辑版和单集版，同样的内容，不同的付费方式，单极版可以根据您个人的需求，精准的点击。
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我觉得也可以这个拿来讨论一下似的。他问，为什么中国的这个财富排名前十名的大部分是地产商？
而美国财富排十名的都看不见地产商，他说是美国过了那个时候了吗？
呃，这个。这个问题非常有意思。我常常回答他们说，比如说国内的朋友到这里来，就发现咱们这里并没有想象中的是一个大兴土木的地方。
那这个呢就是一个发达国家跟发展中国家最大的差异。 对于美国奥格，那个主持人刚刚也说了，确实他已经经过了所谓的-3代了。
所以呢，他不太希望在大跨步的去做搞这些建设，但是必须该做的还是得做。
比如说基础，比如说学校。
比如说这些公共设施都还在做，可是跟中国来比，你要确实，因为中国还有一个很大的一个缺口。
美国人他不希望在做这么多。
那所以说地产商有钱人并不一定会在某一个行业，因为美国它的体量很大，每一年的GDP这么高。
所以他并不会限制说只有在地产上，这就是人均之间的收入的一个差异。 在美国来说呢，地产占GDP的2%点几？
中国地产占到四点几，这是统计数字出来，所以这是一个很大的差异，对，我感觉也是好像现在这两边对比起来，中国的地产整个的虽然说现在也说啊，地产好像开始慢慢的，是不是到头啦，有点不太好搞了啊。因为我身边有一些朋友，在中国，他就是做地产。
那这几年他如果那个地块有有，有一些人前几年投了一些旅游的地块，那就砸在手里。但是总体来说，你如果拿的是住宅的，这种地块还是很好，搞的就是。
一定是第一先拿地。
第二，可以搜这个定金啊，就是叫做卖期房嘛。这国内都是卖期房首付首付啊对，然后按揭，然后卖的还是毛胚粉。 当然现在也有蛮多是有精装修的，但是使得大部分还是毛胚对，然后整体来说他的土地价值一直在升。
所以说这个作为地产商来说，就是说他其实没有压力啊，反正我弟先拿到，我弟都一直在升职。
他不像美国的这个地产还是涨涨跌跌，就是整体来说，好像中国的地产其实很好搞，就相对于你们来说是不是感觉觉得很好搞。
嗯，是的，因为应该这么说吧，地产的话呢，因为呃，我们叫商业地产，跟住宅地产，美国的住宅地产呢，它本身这个我们讲的收的税或他的这些收的这些好处四里面其实是拿不到的，因为在美国我们说分四。
还有，上面还有一个叫郡，这个在国内可能叫地区上面才叫省哦，那我们是叫一个州，那在这种情况下的话呢，政府如果你大量的来做这种搞我们说的叫单门独栋或者是连排别墅的住宅的话。
他们政府还要去帮你去筹钱，搞基础各方面的，而且他还收不到税，所以对我们商业地产开发商来说，他们反而比较喜欢我们做商业。因为在美国所有的税是在你买卖完成的时候交那这些税有大部分是进了咱们寺里面，所以寺里面很喜欢我做商业，你给他做盖房子？
那还增加他们的负担，所以不一定。
所以说在美国反而不一样哦，他们喜欢商业，但是国内的商业跟美国商业又不一样，国内的这个住宅能能够先干盖一大片小区，然后商业再慢慢进驻。
如果在美国的话，你今天这个功能性不齐全，你没有。比如说像这些沃尔玛，麦当劳星，巴克，肯德基必胜客。
那他们去哪里购物，去哪里去吃饭消费，所以必须是在商业广场同时间过更早的时间配套商业都要有小区才会进入，这个跟国内是反过来。
原因是什么呢，因为在国内开发商喜欢做的项目叫短平快，他希望这个资金流动的回收很快，盖好了房子，卖掉钱就入贷了。
美国不一样，因为美国他走的叫长慢稳，还要先把商业配套的做好了，以后小区的房子才卖得掉。
否则你作为一个开发商，你就很辛苦，到底是要做商业，还是要做住宅。所以在美国来说，商业开发跟住宅开发也是完全分开来的，没有所谓的底商，这个在美国非常少。
那在国内也一样，房子卖完了，还留了很多的商业。
美国不一样，商业性解决再来做小区，对你这样讲起来，我感觉确实美国的地产开发商好像其实我越想越难做，为什么呢？还有一个资金回笼的问题。是的，是的。
是吧。因为国内的做法他第一可以卖期房，他很大一部分来说，他的资金回流的快。
对，那么现在我知道的，在这边就国内比较知名的大牌的地产商，在洛杉矶，它有一个项目，一期已经结束了嘛，二期现在在做。是的。
那么到现在为止，他总部总结了一句话，他说，好像美国的钱很难收，就是我，我，当然我听起来有点。
就这么大的一个地产商，他之前没有调查过这个美国的商业环境还是什么？就是为什么会现在才总结出这句话来。
那可能还是有巨大的差异，导致说这个高层决策的时候，哎，就是先试一下是不是有这种对先就是说来尝试的试水温。
但是后来发现美国水温不是这么好事的原因，因为在当地做，我们还是以当地市场来消化。如果你的定位的市场呢不是在当地市场的话，那除非是另外一个市场已经百丈钉钉没有问题了，能够消化掉。
那如果还是在一个市场经济来说的话，这随着供需的问题来做，那呃，住宅地产呢，不管你怎么做的话，当地如果能够消化掉。
这是最重要，而且刚刚已经提到了，你必须要卖精装修的房子，没有人替你带电资，也没有人替你电钱，所以必须得盖好。
然后你在这个美国做，你就在美国卖，如果把它卖到其他国家去呢，你必须跟他们签约，必须先收钱。
这又是另外一套做法这个的话，呃，我们就不是那么清楚，但是我知道最好所有的美国项目能够在美国消化掉。
这是最重要的一件事情，一定要跟当地的，不管你是商业也好先签约，如果有买方的话。
你要先知道了解，做调研，他们喜欢的是什么样的户型，要他们的价位是多少，能不能负担的起哦。美国人不是每个人都很有钱，都是住百万豪宅的。
还是以一般的呃，我们讲的平民百姓居多的对，因为这期节目主要还是聊这个商业地产，因为商业地产上和国内呢，就是差异特别大。 呃，这里面还还有几个不同嘛，一个就是他的很多的那个大型的more是。
统一的一个产权，是的，是吧？这个跟国内又大不一样。是的，国内呢？我看这个万达，他们就是卖分割产权。
呃，已经是一个很普遍的现象，他们当然自己也支持一部分，就是这几年才开始，但是前几年他们都是作为无论是住宅的地产开发商还是商业的地产开发商。
首先就是卖掉全部卖掉，但是我发觉在美国那当然做住宅的，那他肯定要卖掉了是吧？
但是做商业的啊，基本上都是自持为主，这个就是的原因，到底是什么，我曾经有考虑过，有这么几个原因啊，第一？
可能就是刚才说的，他的产权问题是不是他得同意一起卖，那么是不是还有一些税收的原因，或者其他什么原因。
是的，其实在美国商业地产开发的时候，应该要追溯起来，就是美国的地，他不管是政府拥有的，你拿下来招拍挂。
或者是诗人拿出来的时候，这块地本身你在做第一步的时候就要分割好了。 嗯，你每个建筑物多少面积，因为美国最大的一个叫容积率？
美国的容积率怎么来呢？非常简单，你有怎么样的一个物业，就要有怎么样的一个停车位置，你不管是往上盖往下挖。
你都要有这么多。不管你是在城市中心或在富商圈或在郊区，还是一样要去算它的容积率，那中国的容积率很高，因为呃，咱们地少人多，所以在这种情况下呢，商业地产，他相对来说规定的非常严格。
所以为什么很多人在商业地产开发商，我们不管拿下来几百亩，我们是不分割的，原因是商业地产开发商最重要的目的是有收入。
收入就是叫租金租金，我们收下来以后才能够证明我的物业值钱。那物业证明不是单动的物业，是整个商圈，就是我们讲的整个商场的价值。这样子呢我才体现出来，好，我如果都分割把它卖掉的话呢，第一个来买的人也很困难，因为他们希望说我来付租金，我是来租的，到你这个大商圈，他如果自己买下来，别人搬走了，他还在里面。
就没有人会照顾他了。那你有一个大商场，你是统一管理统一的规模。 这样子的话，对这些租户来说，他们也放心，因为这些租户可能都是世界500强，他们不一定要拥有，他们就是要租的好在美国因为有税的问题，所以并不是像呃，国内哦，自己搞个小商小铺，我就自己做个小生意。
美国人他不是哦，美国绝大部分的都是用租赁的方式来跟开发商来跟我们。
谈判，你觉得这里面哈一个是你们作为开发商持有这个物业的税收问题。
另外一个呢，就是他们作为一个租户的税收问题，是哪一个更侧重会造成说美国的这个商业地产，我看大部分是开发商致辞，然后租给出租户，这是这两个都有，还是说其中哪一个因素更占得更多？
都应该是都有的，因为在开发商的立场上来说，如果你把它一次都卖卖掉的话，你的税务也会合高，那如果是租户的话呢，你买下来以后，你抵税的情况就少一些，因为你租金是可以来抵税的，所有的开销你包括你的这些付的水电器啊。
保养啊，交的税啊，保险啊，这个相当多的一部分在美国是你赚的多，如果你花的多，那你的税就交得少，这是一定是这样的，它是成一个正比一个情况。还有一个情况，就是跟中国大不同。
就是美国的土地就是这个房产的价值，它呢，你把它放远了来看它是一条直线，就是它虽然说上下波动嘛，是不是就是这个？
大家都不会去更多的考虑说啊，我这个增值的问题，但是中国你说这个有一在上海，如果有一个物业，是的。
那他早十年入手和后十年，如果都是只是猪的话，那当然他是买了划算对的，因为土地的增值在美国商业的土地增值还是我一开始就讲的。
你必须是创造出来的，怎么创造是根据你的租金优金在在国内。可能问你的地点在哪里，土建成本是多少，一下子就告诉你它的价值在美国，不是的。
你必须用你的足金，然后呢捣蒜，回去楼地板面积，然后再来算地的价格，做一个总体的数字。所以我们做商业地产开发的，我们只关心一件事。
你的租金多少，这是最重要的，没有什么能够阻挡。
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那么刚才聊到这个商业地产，就是这里面呢。 我们在国内是有专门做住宅的，就是他在审批土地的时候就给你把类型区分的很清楚，比如说工业用地。
商业用地和住宅用地，我们国内是这三样，我不知道美国是美国，它可能更复杂了。
美国应该是这么说，他们有一个叫总体规划图，嗯，跟一个这个寺里面的规划图，就是说你要必须去符合它。在美国我们来严格说起来，商业是五大类型啊。第一个我们讲的叫零售零，呃就零售业哦，就不管你卖什么东西叫零售。
第二呢，我们讲的要写字楼，这也算商业，因为你要租出去，这个写字楼给人在里面上班办公哦，那这个第三呢？
我们讲的叫连排别墅公寓，这个有点意思，因为在美国所谓的商业，你只要达到四个单位以上，你才能叫商业买卖行为。
四个单位以下的都是属于个人的叫买卖，四个单位是四个单位，就比如说你一个连排别墅产权式公寓。
如果有四套以上到第五套的时候，你才能叫商业理财。
如果你只有四套的话呢，你个人拥有，那还是属于住宅，对，我现在讲的都是商业，那为什么美国很多人是做这种不是产权式公寓？
而是一套100的单位200的U，他不单独买卖的就是收租金的。对，那在国内的一直要一听到连排别墅基本上就是有产权的。 嗯，可是在美国，美国要分公寓，其实连排别墅公寓在美国来说，应该我们讲的很多都还是出租的还是出租的他，所以我刚刚讲了，只要四个单位以上的呢，我们才叫做商业。
嗯，四个单位以下的都不算。
这是我们讲的连排别墅公寓，因为你有收租金，也叫商业。
第四就叫酒店，我们不管你一星到五星哦，宾馆也好，酒店也好，这也是一个大生意，那他的酒店的规模就不论大小了。
有的金字形的，有的大型的啊。我们在市面上，你所有看得到的希尔顿喜来登万豪四季好，这些全部都是我们在美国归纳成酒店的商业行为。那酒店的商业行为跟国内有一点不一样。
所有的酒店本身业主本身要拥有土地。
拥有建筑，他们只是一个加盟。
他给你品牌，比如说凯越酒店，他今天不投资，他是从你的身上第一个你要交他加盟费。第二呢，你要交给他管理费，嗯，然后他就等于提成，嗯，他并不会投资。你的物业是由业主本身来承担。 哦，就是美国这种大型的，我们叫加盟的好，这是第四项。第五项，我们讲的商业地产就叫做。
工业地产，工业地产里面，比如说车间，嗯，仓储物流，做工厂也好，那美国的这个呃分的更复杂了。
它有轻工业，重工业跟重工业这几种，包括它污染的程度，占地的面积，排污的标准，那这些他们就会把你定好，在这个区里面，他们就会定好你是哪一型的工业。所以，当你在买的时候。
其实我刚刚说的都可以去改，但是你要有非常复杂的过程。
你要经过四维归尾，最后还要人民的投票。
如果你不在他本身的这个规划的这个范围之内，嗯，你是可以改，但是你要经过很繁琐的条件。
最后，最后美国所有的项目都是由人民居委会来投票同步通过，而不是你政府的权利有多大。 呃，这个是最大的区别。我看就像有一些地方，它盖楼啊就不超过五层。
他因为五层之上可能就面临着要四名投票。
呃，是的，是的，这个是其中一个原因。
呃，比如说还有他成本的问题啊。因为在美国，比如说加州，它有很多木结构的木结构，顶多盖到第四层就盖不上去了。
底下就必须得打混泥土，或者是青钢龙骨。所以呢，主持人讲的非常好，就是说他有一个限高。
就说有些我们在美国有叫阳光法，你盖太高的话就把住宅房子阳光挡住了，这还不可以。 所以他有方方面面的法规，所以在美国做项目的时候。
必须要有很好的一个团队，就是专门来做调研的团队，这都是要花钱的，你才能够往下走。
是的，是的，就是几块构成嘛，一个是成本。
当然，如果说一个县，一个是它的这个木结构的这个房子啊，是的，它下面就发现我们这边如果地大的它都是该一层，因为它二层，它的成本就高了。 是的，那有一些比较中心的地段呢。他，当然他如果政府允许，他也会向往高勒盖，是因为它往下挖的成本更大。对的，对的，对的，因为在美国，它是跟你的停车位有关，对。
你的容积率是跟你的停车位，就像您刚刚说的，往下挖的成本并不比你往上盖来的低。
对，所以说这个听下来确实。当然在中国，你只要说去，也蛮多部门要审批你的这个地产方案啊。
但是在美国，我这样听起来也是非常多的方方面面的因素来影响着你的这个的这个项目，四个四个吧，四个。所以呃，很多人在聊到美国的地都聊到一个概念，一个叫生地，一个叫守地。是的。
是这个能不能说一下，比如什么叫生地好，呃，基本上在美国的生地呢，可以说是一块没有动过的土地，什么叫没有动过的呢，第一呢。
他本身并没有来。作为一个初步的规划，你可以干几个单位，什么都没有，而且最重要底下没有水点戏，就是你没有经过了，允许你可以去做这个，比如说三通，或者是五通七通，当你可以允许去做的时候，能不能只是一个初步？
所以我们所有的地在美国，在我们看来都是生地。
嗯，那如果有熟地的话呢，你就要跟着政府的一些所谓的一些批文来告诉你。跟国内的五证二书有一点像土地证呢，土地使用证规划，许可证，建筑许可证，买卖许可证。
这个都是属于一个配，就是配套的一个，这在美国也是一样，都要申请。
所以所谓的生地就是没有经过政府的审批过的地。 嗯，一大块儿就是没有，没有规划好，没有规划好。
同时呢，底下也没有什么水电器，你必须自己去做，等到做到熟地的时候，熟地又要分地面跟地下。
嗯，然后如果到地面的话。
分割好了可以做建筑物的时候呢，那才是一个成型的土地。就可以这么说吧，讲白话一点，明天你可以盖了。
这才是真正的大熟地，就是你可以往上盖了，因为在美国要动工非常困难，他经过前面的很多的这些环评的这些呃，呃，调研的工作以后才会批给你去盖。
那么呃，比如说从一块生地倒可以盖，再到盖好这个整体来说，流程大，大致的流程有几大块呢？
呃，应该来说的话，如果是以我们开发商来说的话，在我们进入这个市场的时候，我们的做法可能比较保守的做法是从后面开始做。
就是说，我先下手的时候呢，不管他今天批不批，我要先问我的租户，他对这个地点有没有兴趣，我才下手。嗯，如果今天麦当劳，肯德基星巴克都不来了。
嗯，那我要找谁？但是你这个时候，你有没有手上有没有这块土地的协议呀？或者是怎么样都还不需要东海都还不需要原因是什么呢？这就是有两种做法，跟国内。
第一个我们在国内把地拿下来，对呀，来找人先先得拿地嘛。你没地你跟大家谈什么，你有什么规则跟别人是，可是在美国很有意思，在美国是搞回来做我如果没有租户的话，我花了大把钱买下来了，那我盖了以后谁来？所以在我们来说保守，我宁可等租户对我来说，他是最重要的。他如果对这个地点没有兴趣。
嗯，政府的地免费送给我，我都不会拿，因为我要交税。 嗯，所以我们的观念就是告诉希望来美国做生意做投资的人一定是倒着做，先确认，因为美国地太大了。 嗯，太多了，不是你自己能定的，因为我们自己是开发商，我们上面的一手的信息是根据这些租户来的。
这些租户都是世界500强，他的调研肯定比我做得好。
他如果认可了这个地点呢，我就有兴趣动了。那个时候我还来得及跟政府谈或跟私人谈，否则的话，我会很被动。我把地拿了。
那如果他们不来怎么办？那我是不是得降价会要想其他的方法，为什么不事先的时候先做好。
但是当然能够做到这样子是对于一个地产商很很好的一种状态了。你已经把后面的这个这个出钱的人都已经找到了。
但是这种做法说句实话，我也还觉得这个老戴瓜子也还没放过来，那我这么就是说什么呢，就是说，比如说那别人？
大的这个波尔玛或者是什么，那他为什么要找你呢？
因为你手上现在什么都没有。
这就是一个开发商的你以前的成功的经验跟以前的记录，还有你公司的团队跟实力，所以呢，我常常挂在嘴边，就是说今天沃尔玛，如果他想来了，你哪里的地我都会买，因为这些上市公司呢，他们可能很早以前这个布局就不好了，比如说这条高速上他两边要盖多少家，比如说这条街，或者是这个地区，他准备开多少家。
他一定是找我们熟识的人，或者是我们选择三五块地回头去问他说，你认为哪一块地你比较适合我再去跟把这块地拿下来？
我觉得不敢，很贸然的拿，如果他不要的话，那我会很麻烦。这里面又回过头来聊到开发商的角色的问题。
就是他在整个链条里面扮演的是一种什么样的角色，比如说哈，比如说沃尔玛想拿这块地对，那么他会不会直接自己去拿，同时再去找设计找建商。因为知道设计跟建山这是地产的两个环节嘛。
他们如果直接去担当这种开发商的角色，因为国内很多是这样子的。是的，问的很好问的，我告诉你这一点，确实我们也是经过这20多年来的经验总结出来了。
嗯，他们为什么不想去第一个做吃螃蟹的人。
嗯，他等你把饭都炒好，因为我们在合约上写得很清楚，所有的事都是我们来做。
我们当他喜欢这个地区的时候呢，我们却找了地了。
然后我们去把它拿下来。
我们做三五通，我们把它都整地整完了，交给他，他来改或者是我们来改，所以等于说在一个上市公司的时候，他不允许你花三五年去做前期的工作。 他宁可准备差不多的他进场，而且在大公司他们也很牛，因为我刚刚讲的主力电对我来说是最重要，我必须要。
有主力电，所以有时候节长补短，就是说我在他身上并不要赚钱，而且他们算的也非常精准。
你的地生地拿多少钱到熟地拿多少钱，整完地多少钱，他给你一个价格，肯定是你们接受的价格，但是没有沃尔玛进来。
我这个商圈也活不起来，等于是一个鱼帮水水帮你或者我这样说吧，其实作为沃尔玛来说，他都很清楚，呃，作为开发商的立论啊啊。这些对该做的事情就是他其实完全有能力做对，只是说他。
或者我们说那个一点，就是说他不屑的去做。这是的，他把这个切出来，我给你要开发生，没有必要，因为上市公司。
他比如说在这边开了一个点，都准备好了。如果是今年开五家，他的股票资源就会上来了。可是今天如果说他这五家是自己去做。
他控制不了，因为在这个前期的过程中，明白跟国内做的推倒盖这个是完全不同的定义，一个环评可能三五年，有各方面的因素会影响他，所以他到最后决定要不要来跟你合作。买这块地的时候是已经经过了好长的时间了，由我们去承担这个风险，这就是他们大公司的做法是，这个也是美国的一个商业上的一个风格。我现在发觉美国无论是个人还是公司。
他其实做的都蛮专业的，所以中国现在呢，比如说它比较流行的一个，吃一整条。
既是开发商，甚至是建商，然后呢再加上销售呃都都是看的。
是的，这个是我们在美国的开发商，不是说做不了的。呃，我们应该是做中间这一段儿也是最辛苦的。
就是我们讲的，从这个呃生地到守地，一直到我们叫做呃三五七九通，然后呢，郑福林出土封顶内装修，那后期有人去帮我们招租。
前期有人帮我们去找地，我们就是做中间这一段，所以美国任何的大企业或开发商还是分工很细，或者应该说，这个开发商还是把这个地产用一根线穿起来。
的设计，剑山销售对这些都可以分出去，但是你们是这个所有珍珠的绳子啊。是的，是的，我们自己也并不养功成对。
因为在美国来说也是分得很开，因为有很多保险的问题，责任的问题，所以我们一样也是发包出去给这些我们讲土建工程队，我们自己本身并不但是内部，我们有自己的规划设计和这些监工都有，但是我们自己并不去本身，实际上去去盖他，我们不干也是发包出去的。
今年的父亲节ella给父亲最好的礼物就是他的个人专辑ella story time，已经成功上线。现在大家如果想让自己的孩子听到很纯粹的美式英语。
那么可以点击订阅这个专辑，同样是出门左转，就会发现我的名字下出现了第三张专辑，上面有优奶的头像。
那么在这张专辑里面呢，优娜将用它标准的美式英语来给小朋友们，或者是大朋友们来讲英文故事，希望大家喜欢现在这个美国的地产市场，你感觉是大家都比较稳定啊，还是说，呃，其实参差不齐的也很厉害，因为我们在国内呢，就是因为我的听众有蛮多是做eb五呃，这个项目来的嘛？
那么他们在接触项目的时候，大部分也会接触到定产权，那么就这里面您是感觉说其实参差不齐的也很厉害。
还是说这个市场还是蛮稳定的，市场本身来说是一个供需的问题，那开发商本身的资质本身的能力啊，实力啊，团队啊。
这个就要去审视的比较严格的做法，那一般呢，我们会包括别人，像这些世界500强或政府的单位，包括我们也是政府的最大的一个。
房东他们也是跟我们签约，我们盖给他从联邦一起，就是咱们讲中央或者叫省一级市一级也是一样的，那他们怎么来评估我们。
他也要看我们最早以前做过的项目。
嗯，然后看看我们的这个实力，看看我们的团队，嗯，然后最后再来谈。今天我们多少什么价钱。
怎么来做那在外面很多参差不齐的原因，可能也是因为一窝蜂，可能这时候的死时机上来了，大家就跳进去做，可是没有想到一个长远的一个布局还是我刚刚讲的，谁来跟你签约，谁来跟你租，这才是最重要，而不是说大家一窝蜂的哦？
酒店生意好了，就盖酒店写字楼就盖写字楼，呃，商场就去搞商场，那是不可以的，所以会造成一窝蜂。可能大家还在追求一个短平快的这个问题造，那么最后呢就是这个回到大家也比较关心的，我们就从专业的话题先抽出来聊一个大重视比较关心的一个话题，就是美国的房价和中国的房价有比较大的不同啊。人家说叫七年一个周期。
是的，那也有人说，现在从零八年的金融危机走出来，就差不多走到了七年之痒的时候。
也就是说美国的房价呃，或者说洛杉矶的房价现在也处于高位了。
你怎么看？呃，因为我经过了好几个周期哦，如果说以住宅地产的话呢，应该是这么看，因为美国这呃几十年来的报表，如果这一期跌下来了，下次再涨回去，原来绝对是比原来的价格还要高。
那现在如果照这么看的话呢，从零八年来卖兄弟垮台以后，然后到了这个这个呃，一四一五年慢慢回来。
其实我们讲的周期是回来的周期。
并不是它整体的周期，所以你往上走的周期如果还有五年的话，现在他其实才走了两年，所以应该来说，它还是有网上的趋势，因为还没有涨回原来的水平。
还没有那能进场的人呢。
当然是现在进场还不算是一个差的时机。其实前两个月在洛杉矶就是一六年，咱们今年来谈的话微微有一点点吓服，没有想到这个月跟上个月又追回来了啊。因为为什么呢，美国一般的这个房地产的库存率的话，它的消耗量应该是有半年的。
一个安全的，一个这个房子的储存的一个数字。
可是现在已经降到4.5个月了，就等于说远远已经超过美国的所谓的半年的储存量。所以，以我们做开发商的立场来看。
确实因为法规的问题第一的问题，所以没有该这么多。
当你没有盖这么多房子，卖了消耗掉了，那他的价钱自然慢慢都会上来的。
所以在我个人来看的话，呃，认为美国的房地产，他只要你地点好，环境好，交通好学区好。 嗯，你不怕的有。
都可以买，因为他第一个他的好处，他的抗蝶性格高叠不了多少，那涨的话呢，那也很可观。
这是我们一般判断的最大的一个，这是我们自己的一个想法。 对，当然这里面就是也分层次了，比如说洛杉矶呢，应该是涨回。原来李曼兄弟倒台之前的就有一些。
就是洛杉矶还分好几个城市的，是不是就是你，比如说海湾啊，或者是还没有找回去。帕萨丁娜呀，还没你就在海边还没找到。
还没因为你跌下来50%的时候，嗯，你再涨回去的时候涨百分之对，你要涨到百分百，所以不一样。所以说别下来的速度。
太迅猛了，所以你根本跟不上，等到你在进场的时候，加上美金现在的强势，所以呢他还算是还有一段空间，但是要记得它是一个比较平稳的，温和性的上涨。
而不是说一下隔夜像国内。可能是因为一个原因。 嗯，呃，马上比如说基尔斯过完了杭州就马上涨了。30%或这段时间，这个在美国是不可能发生的事情，这不可能的。
对，现在就是呃，洛杉矶的房价确实是已经应该说走出了原来的一个谷底啦，这个正正在攀升的过程，那有一些州。
呃，有一些城市没有，他还没走出来。
对，确实是这样。是的，这个要根据很多方面的因素好，这个就是你的这个房子的库存量，还有当地的人口的增加，还有政府支持的力度，还有企业的班进或班出哦，这些都是还有这个城市有些人老龄化的问题，这个有太多的因素，所以为什么我讲的开发商他要去评估，这个时候是必须要做一个很审慎的一个一个计划你才能够下去，要盖多少Ok，那非常感谢丁总这一次能够作为我们随口说美国的嘉宾来跟大家聊一聊。
其实是蛮专业的话题哈，这个因为呃，不是普通的老百姓说去在洛杉矶买一个房子这么简单的一个话题。
因为这一期呢，其实是主要是上次我们见到的那个国内的地产商，他的一些思路引起我的一些警惕。死死是吧，就是我们说中国现在的房价也比较高嘛。然后大家想到全球资产配置。
但是呢，就是过来到美国的时候，也不要因为两边的差异造成一些误会。
啊，就是在国内好不容易这个把钱投出来了，结果在这边掉进坑里面是吧？是的，是的，是的。
那么，如果你要面对国内的地产商，你想跟他们说一些什么，就是最后我想你能够跟他们说几句，就是你这么多年的，就是或者说最想说的几句话吧，就是简单的来结束这一期的一个反弹好，我想最重要的是，只要到了一个不同的地方。
我相信这个法律还是最重要的，所以手法我们讲的叫罚礼情，日情依法，所以必须得非常熟悉这边的法律，否则会走非常大的弯路。
因为你有任何的问题发生，不是个人的关系或找个人就能够解决的，这是肯定是办不到的特点，这一点最重要。所以这个一个把这个思维先接轨。
然后再照我刚刚说的，在美国，你不管做住宅做什么，你要了解这个市场，到底它的消耗量有多少，你不是你无限制的可以去干。你的租户到底是谁？
你才放手下去做这件事情，而不是造你的意识行为，因为成功不一定能够复制的，还是要根据不同的情况来做这个事需要的最好的。在美国就是一个好的顾问团队，包括我们自己也是一样要请顾问团队在美国做事情一定要相信专业。
这个钱一定要花出去的。 嗯，这省不了的，很多人就是因为可能就是捡那个芝麻，叼了个吸管。
嗯，这是非常危险的一件事情。
Ok，确实这一期呢，可能我的听友当中不会有直接过来做地产开发的开发商，但是呢，很有可能他们会和美国这边的地产商在合作，所以我觉得这一方面的知识包括今天丁总聊到的。
应该说今天我们聊的非常多，方面的也聊得很很深入哈，我觉得这一期应该对他们是有帮助的。
作为投资来说，他们可能不会自己做，但是会去和这个美国这边的。
或者是甚至是半生不熟的地产商去合作，因为我见过这种朋友，对啊，所以我想这一期应该说对他们会有帮助。
好，那非常感谢丁总哈，这个谢谢大家，谢谢，谢谢主持人。