周末福利：当自由君遇上EB5sir，两位EB5自媒体达人的挑灯夜谈！
读喜马拉雅作者：gezhong日期：2023-9-27点击：454
那正好他到了洛杉矶，我们就互相联系一下，然后谈得非常投机。我们对。
而目前的eb五政策，对于目前2017年甚至一八年将要出现的就eb五项目领域的一些担忧。
我们做了非常深入的探讨，而观点是非常一致。
所以呢，我们在这个领域比较深的人呢，就是有些东西不用说的，我跟他也是第一次见面，但是观点非常一致。
所以呢，这个叫挑灯夜谈，然后顺便还录制了这一期的节目。应该说这一期的节目对于准备要做一比五的，或者说还没有选择好哪一种模式的人都有比较好的借鉴意义啊，甚至是那对于eb五这个这个行业今后的一些观察，就是业内的人也是满值得听的这一期哈。所以呢，在周末特别放送好吧，废话不多说直接进入我们这两位就eb五界的打冷啊，因为美国基本上现在就是我嘛自由军嘛，那中国Eb五色是目前最出名的在国内的自媒体啊，这两个人？
的深夜长谈会碰出怎样的火花。好吧，那直接进入我们的交流现场好，今天这个非常巧合哈，这个也算是这个eb五自媒体领域的一次叫做巅峰对话吧。
呃，应该说在在这个领域，两个人啊，一个就是美国eb五一点通的公众号的这个创办者大家非常熟悉的eb五色啊，它是在自媒体，它是侧重在这个呃公众号这个领域，他现在应该是成为。
就是eb五这一块的最专业的一个，这个公众号还有一个人呢，就是我了。嗯，这个随口说美国，因为我现在有专门开了移民专辑，那是付费的移民专辑。
所以我们两个今天能凑在一起是非常呃，这个不容易的一件事情，所以说我们也抓这个机会给大家来扯一扯这个关于eb五的一些事情。
哎一比五是给我们的听众朋友打个招呼，呃，大家好，这个水口说美国的这些听众朋友大家好啊。
非常高兴能跟自由军第一次见面啊。再来呃，给大家做一期节目，非常高兴，非常高兴，很荣幸。
我们两个应该说是慕名已久啊，这个我也关注这个eb五色的文章，他呢，也会关注我的这个水口，说美国，那应该说在不同的角度侧面，那其实我们刚才聊起来有很多共通的地方。
第一就是我们两个创办，呃，这个我的节目以及这个eb52的这个这个eb五一点通几乎是同时差不多一四年啊啊，我也是一四年的，这个转过年就是春节的是是，是我也，我也那个时间，对对对对。
另外一个呢，就是，嗯，我们俩还都正好不以这个东西作为主意，吃饭不靠他吃饭，对，对对，对。
所以，这也是我们能够坚持走到现在还能够维持一个公正中立的一个立场的一个很重要的原因吧。
是吧？因为两方面说，一方面就如果靠这吃饭，基本上我们我不知道是什么意思。另外呢就是呃，如果是原先一开始就商业化很浓的话。
应该说也走不成，到现在的这个地步吧，就吧，就不能水口缩了是吧，就不能水口缩。是的，是的。
Ok，那这个进机会是非常难得的哈。所以嗯，还是想分享给大家一期呢，大家比较关心的一些题目啊，我呢就先开始吧，这个我来提问，eb五四来回答。
那就是大家现在啊，最关心的这个关于政策方面的，那么我们知道这干干吧，应该算是干干了。
政策就是原来的老的法案延期延到了四月28号对，呃，那这个和我之前的一些预计还是比较贴近的，因为之前也有人说九月30号就有人讲嘛，那我那时候还专门做了一期节目啊，九月30号是吧？我说，不会啊，说不会这个。
关门关门啊，或者说不会这个500000提到对对800000变法啊对，然后到十二月九号的时候还是很多人在吃，但是吃我是觉得这个因为新总统还没上台，对对应该也不至于对不对。嗯，那么后面是现在是比较明确，是四月28号，对不对。
但是这个应该说我跟Eb五四的观点是一样的，就是我们其实是希望。 嗯，它能够达成一个一条岸，是是是是吧？
那么，但是这次是还是没有达成，那么这种情况会造成后面的哪一些的风险以及有可能出现的一些问题呢？
就这种目前这种状态，对，就是就前面我们也也在聊啊，就是这个，其实现在两方不愿意妥协，有可能呢就使得这个我们所政策风险呢，会越来越累积的越来越越大。 嗯，说的不太好听呢，就是说，嗯，如果我们不管去年年底也好，今年年底今年12月9号刚过的也好，我们看到了eb五的一个新的法案出来。
那他那个法案都是五年六年的这个确定的延期，那最起码在五年六年里面呢。
对对，对，自由军可能没问题，对我这个伊丽莎色是吃一饭饭的人来讲，就很担心那件事情，因为政策不稳定，政策不稳定，造成了很多事情不可预期，不可预期，不可预期呢。
投资人投资可能不可预期，我到底对对卡能不能拿得到美国，还有没这个政策，对开发商也不可预期。我今年开始融资。
我明年还能不能继续干这件事情。我现在有一个项目，明年能不能拿融资去中心，也不能预期。所以整个这个我们说整个利益链条里面或者这个环节里面行业里面的人，所有的人都觉得不可预期，不可预期的这件事情就不太容易做，可预期的事情我们比较容易做，哪怕是就是五年比较容易做。
所以现在呢，这个我们说这个关键问题还是乡村派跟这个城市派？
他达不成妥协，达不成妥协呢。现在说的不太好听呢，就有有人呢。会有可能说，团团突然谋因为某些极端的因素，突然把这个区域中心一比五区域中心法案给关停了或者停摆了也不说关停，只是说好，我们暂停一下吧。
如果哪一天这个乡村派其实现在瓜斯里就就就有这个它。 他前几天的这个发言就有这样说，现在让我们坐下来，把这个东西先暂停，等到我们才能把他们拉回谈判桌，谈妥了怎么走，再继续往前走，再出行法案。所以不管怎么说呢，他？
他都造成了这个政策，风险会越来越大，如果现在没有敲定的话，当然这个无论是九月30号还是十二月九号，当时分身鹤立的时候对我呢，和一些老一比五的项目方，当然这些都是地产商了，也跟他们聊过这个他们还比较淡定，他们说，哎，这个从九几年过来，对对他说，停摆了不下20次。
嗯，好的。当然这个是短暂，对对还是短暂的对对。
那么，这是一个老江湖的一种说法。
但事实上，我们现在知道可能会造成这种症结，其实首当其冲的是TEA的这个对区域的认定。对，对，所以我我之前也跟我的这边随口说美国的听友有聊嘛，就他们可能都是把呃。当然对他们有影响的是500000变到800000对，但事实上。
嗯，TA区域对他们的影响也非常大，因为如果tna区域回收对，那么500000直接变1000000试试，而且这里面会造成了蛮多区域，我们刚才还在聊的，比如说曼哈顿的是，是？
比如说我们这个什么比弗利山庄对对，哎对对，那么这个你是怎么看就是TA区域，你觉得呃？如果新法案那TA区域的这个回收是不是一定？
嗯，势在并行的一个调整，呃，我自己觉得两件事情是肯定的，第一件事情呢？涨价是肯定的，因为涨价没有人反对，对吧？一定是肯定的。嗯，只要能落实，随时随地都有，可能会去涨价了，就是肯定第二个呢，ta搜警也是肯定的，呃，唯一不肯定的呢，是TH怎么来搜紧。
收到怎么进。嗯，比如说。
其实去年在谈判的时候呢，对于ti的这个搜紧呢，还没有今年这么紧。
嗯，呃，去年搜警呢。我记得是说没有非常严格的要求，一定说一个TA只能用一个人口统计区。
没有这么严格的要求。今年这一版十二月少于二号的这个草案写得很清楚，呃，就是一个人口统计区，只能用一个融资统计去。所以。
因为其实两三个月前瓜菲他们国会请了一个叫crs，我记不清楚名字是叫国会政策调研时吧。
如实这样理解的话，他们专门做了一份报告，再拿到一五年六月一号到九月30号之间立案的200份。他取了200份的样，其中是97%都是在城市的体验，而且城市ti基本上都是多个人口统计区拼凑起来。
拉低啊就拉高平均失业率的这种做法来做呢。
呃，当然是在政治现有政策框架下做的，所以接下来一定如果只有一个一个人口统计区了，那就几乎在大城市里面找不到。我相信比弗利三当估计不是了。
估计曼哈顿导航也不一定能找到了啊。 呃，有，有可能还会有，但是就很难去找一个好的好的县城的项目去去做了，所以基本上大都市的项目可能都都得枪毙掉了，所以这个是症结就是到底。
到底ti怎么来进行定义，怎么搜搜搜多紧啊。搜紧是肯定，我们现在知道TAA是一年一平嘛，对对对，那么这个时候如果说我，我们，我们举举纽约的例子吧。如果说他第二年tna被取消了，对对，那这个时候他的项目如果是招了一半的人，对对，那后面一半的人怎么处理呢？
呃，我们先先不谈法律改变的事情，只谈。
以现有规则情况下TA的认定他每年呃三个月份新的人口同居指数出来了，都会来进行重新评估。
那目前为止呢，我能看到的绝大多数的区域中心呢，他都会想，办法重新评估的数据呢都符合的。
那如果说在这种情况下它是不符合的呢？
那就没有办法了，就没有办法，就是他前面的人是500000，后面的人可能就2000000是这样的人对，因为前面的人已经投投资投资或者递交网络，那个阶段ta是符合要求的就可以了。
呃，那接下来的人可能还没来得及第五二六，那就可能就不行了。
所以这是每年到三个月份的时候，去中心可能都会比较。
比较急的时候，希望他的项目赶紧就关门，能全部募集完等等之类，这个原因对这个是，如果政策不变，如果政策变的呢，可能就就取决于这个新出来的法案，会不会给他一个宽限期。这一次呢？我记得有一个120天的过渡期ti的定义，有120天的过渡期。
如果没记错的话，我记得在草原十二月十二号酒厂里面给了120天的TA的定义过渡期。比如说你，如果我们假设十二月一号开始生效，十二月一号生效呢，给他120天就相当于是。
四四个月嘛，四个月的时间，你继续可以募集符合这个体验的要求呢，就超过这个就不行了。对的，嗯，但是这也是个问题，因为呃，虽然TNT也有过渡期投资款，没有过渡期对，因为投资款没有过多期，你可能呃，那个时候虽然是还是TA，但是那时候已经最低应该涨到650000了嘛。对，或者你那个时候你可能就是不是很容易目击完这个也也是个问题。
而且这里面呢呃，我们其实可以为什么说TA这个问题，其实铅层面很大，你想想看啊，项目资金可不完全是eb五资金？
当然，自由资金没有问题，自由资金它可能买定就已经进去了，那么剩下是eb五资金在剩下是银行贷款。
一旦这个东西发生变化，其实最敏感的是银行的自己，对对银行的资金不进来，这个项目也很难，很难做，很难做是是是是不是融资令任何一个环节出问题，可能都会造成这个项目的这个状况。对，所以我其实大家说500000涨到800000，那当然现在还还还给你一个过渡分段啊，对对，其实我我也很明白症结。
或者说，影响最大的是DEA确实应该试试疑问Afraid大家好随口说美国移民专辑现在有专辑版和单集版。
同样的内容，不同的付费方式单集版可以根据您个人的需求，精准的点击个别单集进行付费收听。而专辑版是为了方便照顾到您的付费方便，点击一次付费，就可以收听全部40集的移民专辑内容，相同的内容，不同的付费方式，欢迎大家。
订阅收听The child. The child day，那么这次有对排期进行什么说法呢？
呃，排期其实是没有排期，没有去增加签证配额没有干嘛，所有东西都没有去做。
嗯，就只有一个呢，是对那个乡村或者城市TA地区呢，有一个优待就是说先给你在每年一万张这个签证里面给你划第一年给你划750张750张。
这个两两两条知识支流分出来，第二年呢，两条滞留呢，达到1500张先给你们划拨用你们先先你们用，如果排队呢，排到别的地方去。所以所以就有一个优待，有有有远优待乡村的这一个政策。嗯，某种角度上对于普通的不是受优待的呢，可能会更加慢一点。
对这次没有对排期有什么说法，所以其实大家现在呃会认为说eb五经后？
可能最大的问题是排期的对对没错没错没错，是是是是是，当然这个呢，他虽然对排期没有签证，配额没有缩发，但是呢在这次草案里面呢？当然现在也值得丧取啊。不同有不同意见。
我还持这个观点，就是说呃，在这次草案里面呢，有说五二六递完两年之后呢，自己可以去做八九的申请，所以这个呢是我觉得也是比较重要的一件事情，但但真的也还没解决，排期都很对，没有解决排期，但是可以呢，因为以前是还是亲家等到我这获批拿到广陵馆去面试那个时间或者登六这个点？
卡到这里，现在呢卡的时间晚了，但最起码我现在可以去递交八阿九，我可以去获批永久绿卡。
甚至有可有可能我正好永久六卡获批了，我排钱还没到，以后我登六美国的时候，我正好拿到是永久绿，资金永久绿卡永久绿卡的都是钱，已经还回来了啊，对钱一还过来还钱也还了。所以呃，也跟某种讲的来说，也是一个政治变通吧。 嗯，嗯，也还是有好处。虽然虽然排期本身没有解决，但是我现在的估计，因为我和一些就是就是国会这边的一些人有过一些交流。
对，对，那么他们现在的说法就是说排期的缩短啊，这现在因为排期还没超过三年嘛，到目前为止是生日，到现在是两年。
九个月还是三个月？对对，对，那么如果说超过了三年，超过了三年半，就是大家受不了的时候。
那么那那其实他们的说法就是就看国会愿意不愿意做这件事情。 嗯，哎嗯，那么，如果愿意做这件事情，其实所有的政策的措施都在那里。
对，对啊，比如说很很多种嘛，就是把以前的额度拿过来，以前有。
十二万个是，是历年以来一并没有用掉的，没有用掉的十二十二万。
对对，那么也有人提出来说，那这个不是被别人都已经用掉了。是，是，那问题是用掉你现在也可以去用别人用别人的，对呀。所以说这个东西就是看对对，那我自己的感觉就是说如果超过三年，半四年是。
那就是说b的这个不会要做这个BB五是从eb一eb二eb三eb四到eb五唯一，一个是既有社会效果又有另一方的对对，我非常同意，对的。所以说对吧，有利益方也很重要，很重要也很重要。美国这个很现实是是他就是另一方就代表就国会里面的人，其实他都代表着另一方对对。
那么他这个票就是真实投出去试试啊。所以这个事情我觉得。
反正相对来说，我还觉得一比五是就如果一比五，排期七年，那么eb二eb三怎么办？
嗯，是不是对对对，所以这个这个好像是是是扯一扯这个排期因为这个这个虽然说无果哈新政策无果，但是不扯排期对大家，可能因为大家是很关心这个事情，是目前眼面前最着急的事情。对Ok那么呃，这我这边的问题就ok差得多了啊，现在这个接下来我来问你一个问题啊，哈哈哈。再来问ok ok ok，对对对，其实就像我们前面前面刚开始聊的一些问题，我觉得。
呃，对中国投资者来说呢，他们其实可能关心很多问题，关心很多问题。
嗯，我一直我一直在讲呢。
对于投资人来讲呢，最重要的还是项目。
嗯，排期不是自己可控的事情，排期是公平的，对排期是公平的，不可控的是外力，外力的事情呢，就交给交给老天爷也好，上帝也好，或者佛祖也好，这个来做决定，我们哪些事情自己可以做决定呢，是项目的选择？
项目的选择对投资人来说，我个人认为是最最重要的事情，最重要的事情。
所以呃，不同人呢，有不同的背景，比如说我这个不是生活在美国，不是工作。在美国，虽然虽然可能花了很多时间在研究eb五也好在学习eb五也好，可能看了很多东西，但我觉得呢，可能有时候看一些问题呢，还是还是在站在外面站在外面来看一些问题，很多雾里看花看不清楚。
所以今天跟今天跟自由军在这里啊，我想就是代表中国投资人呢，或者对于美国呢不太熟悉的一些投资人呢？
来问一些基本的问题，怎么来进行选择选择项，那可能我第一个问题呢，就是说那能不能请自由军，这包括你的背景啊，也跟这方面有些关系，做在美国做一些投资。
那呃，对于美国一个传统的房地产开发商，他去开发设计，审批融资，嗯，到以后的出售，嗯，就是回款变套现呀等等这个流程他到底会经过哪一些环节，能不能给我们介绍一下基本的基本的一个开发开发过程，跟还有跟中国有些什么差别？
等等之类的啊。ok，因为现在呢呃，我可能接触多的是地产项目，因为其实无论投资还是移民委是最重要的，也是大部分是。
所以我大概在放一个月之前。呃，那时候我是接触了一个国内的地产开发商，他在国内做地产，做得很成功的。 嗯，但是呢，到这边和我以及美国的地产开发商聊美国的地产的时候？
就他表现出来的那种水土不服，很明显没办法啊，所以我专门就美国的地产，我找了呃一个这边的一个老地产，老江湖那个已已经做过一期节目了啊。
嗯，那么美国的地产和中国的地产啊，确实是存在的，非常大的不同。 嗯，比如说从拿地开始说哈拿地开发商全部投钱，嗯，呃，这个时候没有银行资金进来。
银行的资金会什么时候进来？
最好你这个地已经生地变熟地全部过了，而且呢，是已经盖出一定的程度的时候，这个时候银行资金才会进来，美国的银行这个和中国的银行两点不一样，第一，它全是商业银行就不用说了。第二，它是经受过这个打击打击的严重打击的人口打击，所以现在美国的很多的银行他呢，甚至是这个灵活性来说，就是不如国内的银行明白啊。所以我们现在经常说的一句说法是说美国的经济什么时候起来？
当然我们现在觉得美国的经济已经不错了。哈，已经不错了。
但是呢，很多人还认为说美国的经济还没起来，真正什么时候起来呢。银行赶放款的时候，美国的经济就真正起来，其实中国的eb五资金救了。
美国的，嗯，就是在美国最危险的时候，就有了美国这边很多项目，因为这时候银行就一分钱不放，全部烂在那里。嗯，觉得这这个是一个，就是他能拿地的时候。
所以我说美国做地产商比中国难很多，讲他拿定要自己的钱。嗯，然后呢，他不得可以卖楼花，不可以卖萝卜，也别加州是什么政策，加州没有不可价格不可以卖，不可以不可以卖楼花不可以卖毛胚嗯啊，全部要精装修才可以开始卖。
嗯，啊，当然这里面就是说准确地说，有一个有一种方式叫可以可以卖一种叫做预售的一种股权，那这个就是很小很小，你做股权不是房子本身是吧不算房预售的股权呢是进入到他的这个公司ok啊，是买了这个公司的，做股东做股东的，就是可通过这种方式哎，对，通过这种方式，这跟国内那个那个卖老花有时候完全两回事。
呃，但是有一些项目就会用这个东西来。 嗯，我说忽悠，可能不太哦，就是不太妥哈，就是用这个方面说一些宣传，说你看。
我的房子已经全部预售出去了，这个在美国人来说，这是不可以的，是不是你，你房子还没盖你什么叫预售出去就是不，不，可以有这种说法。
他不仅是说你预售不可以，你是毛胚都不可以卖，不像中国毛胚是可以卖ok哎，嗯，其实这里面几点跟中国比较大的不同。
还有，比如说我说的是加州的，比如说停车场对呃，现在国内的一些地产开发商进来之后，就有一些就就水土不服，在这些方面呢，比如说加州啊，比如说洛杉矶吧，对？
他要求这个停车场是和这个呃房间配套的，就你有几个房间，下面又配几个停车位啊。如果说你这盖的是三房一厅，下面就给这一户家庭要配三个停车场。
三个停车位，嗯嗯呃，如果他只有两个，或者只有一个。 嗯，对不起，这个房子不可以来说Ok对，嗯嗯？
所以很多国内的我，我见过一个eb五项，他呢，就在这个上面停车场方面，因为你知道如果在比快比较紧张一点的地啊。当然这个郊外这种大的地，那他都会把停车场建在外围。嗯，如果说一个相对来说比较热闹一点的地，他只有两种选择，停车场一种要盖一栋楼专门建筑，专门建造建设采访，这是一明白。
第二呢，要往下挖吧。嗯，往下挖的钱是很贵的，你知道的比盖的还贵，比盖的贵很多啊，好不好看是不是？
所以呢，这个时候嗯，有一些开发商投机取巧，嗯，就会干嘛呢。嗯，就会把这一部分的房子作为eb五就卖给eb五的投资了。 但是这个时候谁都不会觉察到嘛，那只有什么时候会把停车场不是，不是不就把那个没有停车场的那个美。呃对，比如说。
这个房间是三房一厅，它下面要配三个停车位，是要原分配的啊，没错啊嗯，但是呢，他这个时候就告诉你，哎，这个下面配一个停车位ok。
嗯，那他不是少见了，两个停车位嘛，就少挖了一层，有可能了，成本要省很多嘛，是不是那他就他就卖给这个eb五的投资人eb五投资人不知道怎么回事是吧，你给我一个停车场，我已经很满意了。
而且这种情况只会在什么时候，这个事情会暴露出来，只有eb五的投资人今后卖房子的时候才会暴露出来，是不是买他去他第一次原始开发商去卖给卖给那个这个租户的时候？
这个时候所有的艺术呀，或者这个时候销售，这个时候销售在这个方面呢，就是不是那么严不严格，但是市场上都知道市场市场是接受的，这个三个房间配三个电话厂，那你如果是只有一个我不买嘛，ok是不是ok哎。所以说像这种就呃，这这这个事情又是中国人做的ok啊。对，所以他房子已经消化掉了。
他自己卖的房子已经消化掉了，消化给中国人。 对，嗯，那就是这些东西。
呃，也不是说有的时候他是故意投机取消，就是他原先没有这根弦，对等事情爆发的时候，那算了。
对，那就把最差的这东西埋到一比五里面去就算了嘛，是不是？
哎，明白我理解，您意思就是前面我们谈的一些，这个我们希望这个开发商呢，他确实都有经验的在当地呢，做过很多项目。
然后这个坑坑侃侃的他都应该碰过，包括你说说一个停车位的事情，在它设计里面，根本不可能只产生一个停车位的设计。
对吧？对对，这个是很多。
没有什么能够阻挡有的向往人生是一趟旅途精彩的，是沿途的风景。
大家好，我是无限自由，非常高兴，能够通过水口说美国这个节目来认识大家。
我每周都会在洛杉矶为大家录制一期水口，说美国现在大家除了可以听到我的音频节目之外呢。
还可以登录我的微信公众号，我公众号的名称是l一二零一零零一一五无限空间。
这是一个新移民家庭分享美国生活的点点滴滴的一个个人空间。
同时，为了更好地与大家互动，我还开通了与水口说美国同名的新浪微博，移动互联网的神奇之处呢，就是可以把同类的人拉得很近。
天涯洛比林，世界地球村让我们享受这个自由连接的世界吧。 这个是中国的很多地产开发商，到了美国之后确实存在水土舒服。
呃，一个是基基本的一些常识，嗯，或者这边形形成的一些习惯，那还有就是。
啊，我举一个例子啊，比如说我们这边有一个money大道，嗯，那么cingable这边的弯儿一大道就一排过去，嗯，全部建五层楼，那么新的这个开发商呢，他其实有潜规则，就是我如果报五层楼。
嗯，那基本上没有问题。
嗯，会批对。
但是呢，我如果报六层楼，那就很困难，为什么很难批，要听证会，对对很难批，要听证或者是。
那这个听证会是全体市民来投票，对对，所以就很多项目。
呃，我所知道的有一些项目就是受已经受到了，比如说市长的连就是公开性，对，对啊，就是他，他公开信他不是说有这个公开信就啊。市长说了算，市长也说了不算，谁说了算。
40名愿不愿投票，让他多大可密，对吧？愿不愿不愿不愿意给他开工许可。对，对对，对，就是这些东西是国内的地产商和这边不得到的，对。
哎，意识不到这就那。还有就是有一些有些东西他会受到。
比如说我举个例子，洛杉矶说要建地铁，所以建了要很久了嘛，就是把这个高铁对不对，那么曾经就修到一个地方的时候。
就发现这个地方呢，有一群鸟。 嗯，然后呢，工程就停下来明白，然后他就开始，这如果换成中国直接过去了是吧，直接了赶走这个已经是最轻的处理了，是不是？
他们不是美国人，不是首先相关部门就进来是什么鸟掉是西游的调研，这个鸟的它，它它肯定是细的。就普通鸟一个给你搞栖息地，是吧，到时候不要搞的唯一栖息地对不了了啊。
结果这个项目停了一年是，嗯，你看这就一年的时间。所以这种事情如果是国内的地产商过来，对他是完全意识不到，是对对，对，还有很重要的流通性，就是回收资金。
我们是银行贷款，可以早先就介入的，对，对是吧你你，你只是说你，你一拿到地，你就可以转身呃，找银行去。是了，这边不行，是那么还可以预售，然后预售的时候，其实银行就是我们卖期反对，其实卖七房它是完整的，都卖掉了。嗯。
首付是老百姓的钱，就是就是这个买房子帮这个钱对的按揭是银行付一号钱，对他这个钱都能进项目的对对他都能进项目的对的。
美国这块不行，加州市完全不能预售，是吧？不可完全不能预收。可以因为我，我去，那个就是纽约，跟那个佛州都有了解啊，他们都可以预售，但是呢，有一个特殊情况，佛州呢是可以把它预售的资金的2/3呢？可以进项目。
这个钱可以进项目纽约呢？不能进项目，这个钱还只能进监管账户，不能就是预售的钱不能进项目，但他们的预售的钱会占到多少比例，就是这肯定不是全款了，不是像中国那种全款。 呃，纽约我记不清楚了。
佛州说，大概1/3。
最高可能1/3，最高1/3不能再高。可能是是是，所以有些人可能每个州的法律不一样，所以很多的中国很知名的一些地产商啊，到了其他地方我不太清楚，到了洛杉矶就严重水土不服明白现在突然一点不能预收，是吧？一点不能一点不能预收Ok，嗯，就他们都遇到很大的问题。
包括在银行方面对对也会遇到银行，美国的银行是很敏感的事实，一旦你这个项目有他的银行的资金是分批进入的。
对啊，他会给你一个授信。
是，但是兽性是兽性，真正进入是进入它，也是分批进入对对，对，所以有的时候我现在所知道的啊，包括包括纽约的项目，是，也是基于两个原因嘛。第一，原来政府说，嗯，呃，给到他的一些什么补贴没有了。
对，第二就是银行资金不进来很多，在洛杉矶也是我们知道很知名的，一个国内的地产商在这边就是这样的，他现在？
没办法，全部得从国内调资调资来理解。
然后呢，他做到现在总结出一句话，就是说美国回款很难。
我明白，我明白，因为跟中国情况完全不一样，那个如果连预售都不能预售预售，其实是它的现金流的，是很充足的部分，很重要的部分，很重要的部分是因为像在佛州就直接把这个预售的资金就可以打进这个工程款里面了，这就很重要了。嗯，如果加州一点不行的话，那就这个就卡得很死。所以在这边做地产商确实要比在国内做地产商要要要痛苦，要痛苦，然后。
甚至是叫做以就是找租户对他先找到租户，才敢开发这块地。
呃，国内是不一样的，我先拿地是我来往地，我在想办法慢慢的怎么消化这块地，而在至少说在加州，他不敢这么做。我明白这很有，可很有一个原因呢，就是中国是拿地，贪婪，要苹果的，或者某种某种某种角度上啊，拿地特别难拿，完地之后呢就成就成老爷了，就可以不管开发出个什么东西，他总归有九g会消化掉啊，没有机会消化掉。
其实还是偏容易，对对对对对对对，对，加加州这个这个事情就完全犯了，包括你前面说那个permit就是拿了四个开工许可我不做eb五之前我根本不知道开工许可这么难呢。而且他想开工许可还不是一一锤子的对对，他后面见到什么程度要分段的去报一些东西。
这个项目进行下去都会遇到一些问题，所以这个时候就是说有经验的项目方开发商就显得尤为重要，是因为他们和政府打交道的。
这个时间也大家都磨合过了，而且你说就是在美国，其实也是叫观山不分界的，对对美国的官场比在中国的官场，其实是有更严格的规定的。
就是他们甚至严格到什么地步，就是说一个比如说一个委员会是五个人，嗯，嗯两呃，就是不能超过一半的人。嗯。
同时去在他的单位之外去出席一个宴会。
如果一旦出席了，就就有过你回归了我，我身边就发生过这么一起案子，就是说。
嗯，他原来是五个人。对，然后呢，这个国内的这个机构请了他们两个人，他们没没问题嘛。这是这时候是可以没问题的嘛，是不是。
但是呢，在这期间正好其中一个人仅价了。 Ok请假了，这个时候就变级别不对了是吧，这时候就变成二比二了，是不是这两个就违规了啊，是很严格的。
但是呢，呃，我所知道的项目方他们跟这个官场的关系，对经验丰富的这种老江湖，对对这观察关系是非常深的明白非常是，是，是那个？
就是，嗯，就是从这个环节上来讲呢，就是说您觉得就是从自由军来说，你觉得哪些方面呢就是有可可能呢会碰到问题的。
嗯，就是如果是我说一个一比五，项目也好，这个一个房地产开发项目也好，哪些环节最容易出出出出状况吧，出茬子吧。嗯，我觉得首要的还是资金还是资金还是资金的问题，就是目前看到的eb五项目停在那里的或者出什么状况？
都还是资金的问题。
呃，当然也有这种意想不到的事情，但是这些问题都是可以用钱解决的，意想不到东西可以克服的，是吧？对，我举一个例子，我举一个例子。
嗯，我一个朋友，嗯，他呢，来了一块地嘛。
嗯，然后呢，准备开始往下做的时候，他发现他的邻居，他打地基的时候是斜着打的。 Ok，嗯，是不是？那这个时候他红线是画在打到打到人家那去了啊，对，他红线是画在外面嘛。但是他的邻居是已经楼，已经盖了十几年了。他早先盖楼的时候，他这个地基是斜着打的。
那么他的地基就打不下去，他这时候不可能跟邻居去协商你这个地基。
打邪了，打邪了，真的是已经是继承事实了，所以他怎么办呢，他也能去。不是，不是。不，他只能去改他的图纸啊。
那就无非这个。还说说白了还是钱的问题。
对，那就是全全部的手续，再走一遍嘛，ok是是吧？就是这种东西都是意想不到的事情，但是你只要资金充分，这个开发商真的想开发这块地，可以再等一段时间，可以客户检查一点是可以克服嗯，但是呢，当然在过程当中主要是钱的问题，但是钱的问题有的时候会反映在什么。
他不开工，他其实不开工也是钱的问题。
是吧，哎，那么，嗯，就像比如说我，我有个朋友，他在纽约开发项目对，其实这这两个朋友都是我朋友了。
一个朋友呢，买地的时候就买进去的时候50000000，然后呢，他把他80000000就卖给了我，我，我后面这个朋友。
嗯，好，我后面这个朋友呢，嗯，就继续炒地皮，对他现在已经估价估到130000000了。
嗯，他说到150000000，甚至180000000，他就脱手掉，他压根就没准备盖这个楼。
Ok，但是这个规划都有啊。
嗯，这里面还招了一比五啊，也已经一比五的，已经五的一比五的钱全部进去ok. Ok。那么当然他是呃，因为跟跟我这边是可以讲嘛，因为我我是纯投资的这一块对对他说，他就想其实就想炒地品。还有一个就是说他这块可不是空地哦。
对，它上面是盖平车产嗯，一个月600000嗯的停车场的收益，你觉得他会盖吗？也不用急是吧？一点不着急，一点不着急。但是呢。
呃，那好在现在排期比较长，投资者也还也不断能接受。 如果真正等到说八二九要考核的时候，那你看急不急，那一定急嘛。
而且这个万站高楼你这个要慢慢盖开工还没开工开工，什么东西都没有动。是的，嗯，就五二六d了，对，对，反正就在等啊。所以说这些东西呢你，你刚才问我说，哪一个是就是最为卡壳的地方啊。其实最卡壳的地方就是他压根不想去跟不想做事情，这个是最卡壳的地方。
剩下的他只要想盖楼，资金充裕，就就是几块钱都到了，对，那就没问题。所以我正常我喜欢的资金结构里面呢，就是说。
杠杆不要用的太大，对啊我，我有的时候会说，我说我不太喜欢银行的钱，但不是说银行就不介入啊。对，就是你杠杆不要用的太大，像正常我们现在接触到的项目，你是很清楚，差不多是一比一比二嘛。
嗯，就是自己的钱是第一，Eb五的钱是一银行的钱是这是，这是比较普通的，那么有一些杠杆就越高了嘛，就一比二比四。
这就用高了，用高了的话，你要知道这个时候三方啊？
都看eb五的钱，对他自由资金不够用，自由资金除了买地啊，别的吗，除了买地，然后其他的他都在等。
对对对，等你eb五的钱进来对对对，然后银行的钱也在等于比较等级，比我钱对，很很现实，很现实嘛，是不是对？所以才会造成什么，才会造成为什么有一些项目在国内那么大，力度那么大，力度的推，那么他就是缺这个钱嘛。 对，对啊，对不，我回头呢，我又说一句话呢，就是如果他在。
国内一厘五的融资比较顺利呢，也不是件坏事情。
对，就怎么讲呢？那个你说的一比二比四呢。四二的缺口弥补好之后呢？四是很容易进来的。
四是很容易进来的，只要你一在那里，我二到位对吧四也很容易进来就就是就这个东西还是balance，就是平常最重要，平常最重要。
你不要你一都是假的，我傲进来之后呢，你还把一再抽走啊。是啊，这个事情就玩得太厉害了啊，玩得太厉害。 随口说，美国已经推出针对eb五移民家庭的一对一的咨询服务。
大家可以直接加我的咨询微信Ziao七三三三。
直接和我取得联系，谢谢。
应该说现在呢，我看过很多玩的很厉害，是，嗯，甚至不要说一抽走了一还没有，你还没有，就是就开始广告宣传了。
就是你说的，我买地去买了，但是我没有付钱，等到融了一比五的钱，再去付那个买地的款，然后然后再去给你，然后再去谈对对，然后其实其实就车都特别就是一个空手套买了，我刚才开放了，当然就是我经常形容是这样子，就是说因为我呢，在这边有蛮多认识的人，对不不能说是朋友了，就是认识认识的人，是是。
当然，他们是叫做年轻才俊嘛。 对他们？
手上提着两桶水还敢走甘丝，你不排除你不排除他们可以成功，他可以成功到到到比较好的一个结果，因为你在这边，你只要这第一桶金搞到是是后面就好办了，比较容易做了。但是这时候。
嗯，我就是说，嗯，那有些投资者，你何必跟他去开一起走走吗？何必跟他去走钢丝，我们去的呀。我们去过别的桥比较比较好点，对，对，没错，是这时候。 嗯，因为我，我目前是既接触得到投资者，也接触到这些做项目的人。对。
那么我两边我都理解。嗯嗯啊，是吧，那我当然，作为创业者，我很理解这些创业的人的方法，他不是想骗钱，对没错，他们也很想走完事情做成，把事情做成。
是吧，而且说句实话，现在嗯，这个社会分歧就是这个呀。是，是不是是嗯。那么在这种情况下，不能说他一开始就有问题不好的说他有问题对的这种想法，但是一旦到最后不行的时候，那他只能是是，是清凉，两手一摊，两手一摊就没办法。
当然这一切都还只是说到绿卡的问题，嗯，现在其实eb五更多的是还款的，完全对，就是那回过头来，就是说我是一个中国投资人，我对美国的情况一点不了解。
那如果自由军呢给这个中国eb五的投资人呢，给一些建议，哪些我看到哪一些点，这些点呢？有可能就是一个这个，这个这个红灯信号，或者需要我警觉的地方哪一些点有没有？比如说在这个常规的这个eb五或者房地产开发项目我，我现在想反过来说这个事情。
就是说现在项目越来越多啊，今后呢爆发出问题的项目我是可预见的。
嗯啊，这里面什么？因为我什么项目都看过，呃，就最那个的就是说一张图纸摆在那里的时候就开始想一笔圈钱啊，然后呢比他好一点的就是钱已经进去了，然后呢，想用银行更多的杠杆啊，运作这个事情，然后再好一点的就是哎，他这个还是一个还还是真实存在的正在做的项目对。
那么这些呢，去从这个技术判断，当然我们。
可以去这个基本上去判断他绿卡靠不靠谱，因为绿卡无非是这些算法嘛。
对，比如说他资金如果都到位了，那他楼盖起来，楼盖起来就业，达到那基本上八到九没有问题。 嗯，但是现在就是说最大的问题还是还款的问题。所以说，如果说eb五的项目我们换回头来去说啊，这里面有哪一些卡壳的地方。
我们还不如再把它翻过来，就是我们去分析那些成功的走完全程的，嗯？
Eb五的项目法，那么，如果说投资者能够找到这些有过还款记录的项目方，嗯，那应该说，所有卡壳的问题在他们面前应该他们都经历过。
嗯啊，而且现在如果是有还款的记录，这在这个领域是叫精致招牌。 嗯，他，他往往不会去破坏他。嗯。
那正常，比如说还过款的，他正常都不是，还过一批款。
还过两批三批的是，那这个时候，嗯，反正我是见过。
嗯，凡是能够准时还款，他后面都会准时还款，因为第一它有，在这里面，它具备几个因素才能够到低。
它是一个很成熟的开发商。
第二，他参与eb五的时间很早，走完了eb五的全程。
第三，它是有诚信还款，嗯嗯，那么这几个因素？
恰恰就是我们作为投资者要找的，那如果是能够找到这种的项目，方记住是项目方不是区域中心，因为区域中心它是一个商店嘛，它卖的是别人的东西，区域中心只是一个牌照。
嗯，那么你如果能够找到这个项目翻的话，那相对于比起来没有还过款，那就会好很多。
这个是我现在就是正向的推下来，我明白，我明白你对对，就是就有时候对我来看呢，就是还款呢。
因为他可能也牵涉到，就是因为呃，怎么讲呢，就是美国的项目，毕竟还是还是一个project. Project被子的啊。特别是有些大的开发商呢，它是project。
贝斯的一个公司他呃，有时候呢，他的或者说他通常的做法呢？他是个抛弃的，亢奋，抛弃的咖啡呢来负责所有的负债，所有的所有的运营，所有的这个还款也也就从我。可能。
所以，如果在广一点角度来看呢，也有可能是他这个项目可以还款，那保不准下一个项目他他不一定能还款，因为他是一个抛弃的公司，抛弃的公司。 如果不行的话，理论上来说，它都可以壮士断腕的。
可以把这个各个公司砍掉。
清牌也好，干嘛也好，就单独走，然后我下一个公司或者别的东别的都还可以健继续健康的原因。
所以就是就就就有可能我还会有一些他，他从从这个方面来说是这样子。嗯，从这个方面来说是这样子。但是我现在所见到的是什么呢？
就是往往他还过款的。 他每期还确实是按时在惶惶，然后有的参与的也比较早。
他就说没还款的，他就始终没还过困。
因为他这个项目还了，就那个项目没还对，他其实还是没有做到，投资者还是拖就就，至少他不能宣传。
嗯嗯，不能说宣传，因为这个东西一宣传，有的就会被揭穿嘛，是吧？意见哎，意见他他他，他要么就是全部有很完整的还款记录，那他就大宣传特宣传。
其实某种角度上来说呢，中国最正是因为中国最投资者呢，追求的太理想化了，所以造成呢？
这个很多就是真实的也好，虚假的也好东西披露不出来。
为什么呢？因为我自己觉得。
一个项目投资不还款谋生的话说，如果我一个区域中心或者一个项目方，我已经做了十几个。
其中有一个两个不还款或者发生问题，那不是很正常的事情吗？
就是投资嘛，你不能要求我100%的概率哦，我觉得这个这个事情，这个事情还是还是值得我们这个值得我们这个这个中国投资人的这个原来我我的这一刀是砍得太狠了，来这一刀一砍。
那太多的项目他达不到这个，但是呃，而且呢，这个很难找。
嗯，这种先模仿很难找，那么所以我才在我的一些这个这个移民专辑也好啊，这里面就说了大量的如何抛开这个因素，因为它大量的，有的找，找不到嘛。对，那么。
就是要去分析它的资金呐。
嗯，就业了。嗯，就是变到技术这一块的去去分析。 嗯嗯，好我，我基本上呢，我就这些问题我不知道那个那个自由军，你这边还有些什么那个呀。ok，那这个我们两边的问题都都问完，今天是一个很难得的一个机会，那么我想作为就是在eb五领域的两个自媒体吧？
应该说，今后我们还有更多的交流的。
对，对啊，这种对嗯，后期的这种空间债，那像是也许我在上海好的，也许你再来，也许你再来这个洛杉矶对ok对，行，那我们时间关系，那这一期呢就到这里。
这个希望我们的呃问题以及解答啊，大家能够解决大家心里的一些正在思考的一些事情。 好吧，那这一期呢就到这里嘞。
跟好，谢谢自由军，谢谢这个随口说美国的听众，谢谢大家，也谢谢这个一比52的这个美国eb五一点通的这个平台，好拜拜，谢谢。谢谢安静我的钱。