国人在直接投资美国房产时应该注意什么？听听洛杉矶房产经纪怎么说。
读喜马拉雅作者：gezhong日期：4天前点击：18
特别点到seminar这个地方，那为什么他会跟我聊这个呢？因为呢，一个月之前啊，他正好来洛杉矶嘛，那我就接待他，我和他呢，正好一起去了seminar的我另外一个朋友家啊，他当时就很喜欢seminar的那个房子，那当然seminar是是洛杉矶，算是富豪的一个区啦，因为这个区呢，就基本上你拿2000000美金出来买不到什么房子。
然后他那边的房子是一开放出来就被卖掉，就很抢手，还没得卖啊，又贵又少啊，属于。
这这种地方，那我当时就带着他去了我那个朋友家。
那么大家知道，就是说我们普通的美国的房子啊，就是老百姓住的房子，就是那种门前一棵树啊，门后一棵树啊，就是有个前院后院嘛，难道合起来大概占地阴谋啊？基本上都是这种就平民老百姓的房子。
但是呢，你去summer那边就不是一棵树了，是门前一排树，背后一片山啊，是这种然后我那位住在summer reno的朋友呢？
基本上你如果问他啊，你这个房子多大呀？他都是那种一脸满满，然后目光望向远方，然后然后思考了一会儿，说，不知道的就是你，你如果问别人啊，你家有多大？他如果是这种表情说出这幅画话的啊，基本上才是真有钱了，就真的不知道自己家有多大。
然后呢，这位朋友啊，他说住在seminar，他上次是要改建一个。
院子里面改建一个什么东西，要去找邻居，要找五位还是十位邻居联名签字嘛，就同意他建这个东西啊。美国是这样子的哈。
那么他呢，找他隔壁的邻居就找不到路，就是这怎么闹来闹去啊。最后落了一片山，找到他那个邻居，找他签了个名。 所以sermino就是这个概念。哈。
那我估计呀，在这个不二情书里面。
有演到这个seminar，所以说他才会说说哎，这个播出之后seminar的房子一定会攒。
然后我就去那个youtube上面去找这个不恶情书的这个片啊，都是预告片没有找到完整的，那我想以后应该会找得到，因为我们这边看这个，看这个华语的电影，还不不是说第一时间能看得到的。
但是呢预告片里面有演到这个它的男主角是一个房地产经济，有洛杉矶的房地产经济。那么呢，我就想用这个博二情书来泄露今天的主题。 对了，今天的主题就是聊一聊洛杉矶的房产，我也想通过这个聊洛杉矶的房产。
让国内的朋友啊大智之道，美国的一个房产状况，那么这个话题呢？
相对专业，所以呢，我也请了一位嘉宾好，那么下面呢就进入我们的嘉宾现场。
好，那今天呢是由叶子的闺蜜stephanie来作为我们今天的房产主题的一个嘉宾。
莱斯特夫尼跟我们水口说美国的观众打个招呼，亲爱的朋友们，大家好，很高兴认识你们大家啊。其实stephanie呢在我的节目中啊。
有出现过。我之前有讲过，一期叫做去拉斯维加斯打枪的，有一期啊，对，他就是那位老公老婆一起持枪的，我们的朋友啊，我们的应该我们朋友当中。
只有你们家庭是有持枪的啊。是是，是，这个夫妻关系得多和睦才敢持枪啊，要保护自己，保护自己。
我，我上次那个叶子啊，就是跑到那个龙用的工具那边。哈，就我跟他一起去嘛。他想买一把斧头。
问我要不要买这把胡头。
我思考了很久，我说要不买两把吧，你一把我一把，对对对，对，对在千少名不要拿错Ok好，我们回到这个今天的主题。哈，我们知道stephanie是。
呃，我们的房产经济那么在美国这边呢？
呃，房产经济是持证善感的啊，这个跟我们国内呃大不一样，是有lesson的。
对，我听说你好像好多来色哦，对，我除了房地产，还有一个贷款的制造贷款的执照对，没错嗯，因为这样，我就可以帮助在这边的住户，然后办理他们买房的贷款，就变成一条龙服务。
那么国内你知道也有一个职业叫做房产中介，但是他们没有没有这个职业的这种lesson。
呃，其实我知道的就是他们有Bicence的要求，只是没有这么严格的。在遵守这个规范。
那相对来说美国的话，它是硬性要求。
所以每一个人我们要拿这样的执照，你必须得去拿一定时间的课，然后还要去考那个国家的证执照证书。所以相对来说他的要求就会比较高一点。 那在美国还有分的就是一个是买方的经济，一个是卖方的经济。
这个跟国内也是不同的是，那主要就是看我的客人需求。如果问客人是要卖他的房子，那我就是卖房经济。如果客人是要买房的话，那我自然就是买房经济。就这两个的lesson是一样一样的，同一个执照只是看客人今天是买还是卖方，那我就是要帮他达到不一样的要求，因为卖方他当然喜欢买高买方，当然喜欢买低，所以我们就要做当中的调节的人，这样子，那现在从目前的房价对比啊，因为我的节目之前有聊过这个房价嘛。
我说了在国内啊，如果是北京，上海就大城市嘛，现在都别说大城市就是那种普通的城市，比如说像南京。
好像这种城市，它卖掉一套房，基本上可以平移到洛杉矶来买一套房，基本上是这种状况。
那么呃，你感觉这几年是不是从国内到美国这边买房的，就是中国的这种持有中国护照的人会越来越多，你也没有这种感觉。
其实是尤其是呃，近差不多近五年吧，明显国内的客人，他们的经济实力越来越好，然后他们也希望可以在这边投资，然后或者自主呢。有很多新家庭也会移民，为了孩子读书。
所以介绍这方面从国内来的人买房的需求是越来越大。
然后的确我们这几年其实我们买房经济都蛮忙的，因为很多国内的客人就要来这边看房，要帮助他们这样子。
好像现在这个华人区的价格特别贵，是不是和国内的这个投资者有一定的关系？那当然这个就是啊，你的供需关系了，那很多国内一开始刚过来。
大家对环境不熟的时候，你当然是希望可以买在呃，中国人多的地方，中国餐厅多的地方，但是我们这边其实要有这些条件的地方很少。
因为也就那几个区是比较有名的，是中国人比较多的地方，那那边的等于房子的量比较少，那需求变大了，所以自然房价就会上来。
那周边城市也会因此影响，因为一旦好的就是中国人拒绝去贵了，旁边其实大家也会慢慢接受。
然后也会把旁边的房价给，就是提高这样子。
但是整体这几年，其实洛杉矶的房价都是在很稳定上的，因为不只是走华人区，包括很多呃白人区啦，其实买卖房子的产量也都是很稳定的，这样子？
嗯，还有，我们很多新区也在开发，大概现在洛杉矶呃的房价处于什么样的一个水平，基本上现在其实我们在我们在这边。
房地产历史上，二零零七，二零零六年2017年有一个崩壁鼓，那其实现在基本上已经回到了，那个就是之前最高分是还没有到，没有到真正的最高峰，但是已经快接近了。 嗯，嗯，但是因为当时我们之所以这边。
的房地产账工盘主要是当时次贷危机嘛，对对，加上是整个是全球的经济也不好，所以现在因为我们的贷款其实是很稳定的。我们贷款因为那次次贷危机其实多了很多新的法令。
所以相对来说就是比较保障，因为对贷款人的要求也会比较严格，所以现在比较少出现就是还不上钱这样子的状况。
其实现在的房地产算是比较健康的一个市场，但是他的房价已经就是已经有回到当时的高度了。 现在你以洛杉矶来举例哈嗯，这个因为呃，大家还。
想要知道一个大概的概念啊，比如说大概洛杉矶的这样以这个这个独栋别墅，我们叫sing a house。
那这一种的标准就是平均价位大概是多少一般。如果说你一个房子差不多呃，1500至到2000尺也就差不多150平米到200平米。这么大的话，那看地段。
那比如说是在华人区，然后你房子房令要新，那可能都会在1000000上下了。但是如果你往东边跑跑远一点，那可能就是500000就买得到。
会差距这么大，对或差距这么大。
那那东边的房子除了这个位置片以外，他的学区呀，他的配套设施能跟得上吗，配套收视度跟得上，因为我们这边城市发展，它在盖一个新的城市的时候肯定会有超市。
然后会有啊，shopping center那些都会跟进，主要就是说因为那边都是属于呃，老美比较多，因为一般都是外国人，会先去这些新的地方。
所以相对来说，能够提供给华人的服务会比较少，就是比如说中国人餐厅就会比较少，几乎可能都没有。
所以很多呃，买在那边的华人朋友也会跑到我们，比如说现在这边加罗兰港啊，或者圣诞博古啊，这些比较华人多的地方来吃饭也是比较常见的，但是相对来说，那边的房价的确是便宜，因为你可能买一个2000年以后非常漂亮的房子，绝就500000左右而已。
那么也就是说，洛杉矶的房价大概根据还是看地段了，就是根据它的地段不同，基本上是星二号史是500000到1000000之间。
可以怎么说，那你怎么说，嗯，但如果说像，比如说大家比较有名的华人要好学区。
呃，比方说okd啊，嗯嗯，那边可能喜欢reno虾marreno，你可能2000000，可能都有点事情，你可能买到3000000你才看才能买到自己看的上演的。嗯，那200多万，也可能都是可能五几年的房子就比较旧，比较小心歪。
洛杉矶的房价在美国来说算高吗？
在追折的美国还是不算高，因为比纽约比旧金山啊。湾区那边我们这边不算高。
对，我今天上午有一个朋友，他那个是做那个开渡甲村的，他就说到一个地方底特律，嗯嗯，就底特律这个地方，因为国内太出名了。
对汽车制造成这个不仅是汽车制造成当时崩盘的时候，国内很多的这个这个媒体呀，因为你知道中国人呢，特别喜欢。
就美国人有些什么负面的东西特别喜欢拿来说嘛，那当时底特律是最负面的。
嗯，就一块钱的房子很多，说这个这个什么呃房还是极其便宜的房子呃，底特律。
而他就说到现在底特律呢是属于什么呢，叫做现金购买的第一点啊，就是大概一个星星号是就五万左右。嗯，那那底特律的这种的房产？
在美国来说，应该也是就这个城市的房产在美国来说是属于很多，有这种城市吗？还是应该说，其实我们这边跟中国也是一样，你有也是有所谓的一线城市嘛。然后那像底特律本身，它就不是属于一个特别有名的大城市，比起洛杉矶比起旧金山。
他真的也没有那么多的工作机会，那很多那边的人也都其实那边也比较往外侧，可乐对那边主要就是他。
他的金融贸易其实很小嘛。然后大部分的人在那边都是还是以畜牧业为主，就像我们所谓的农村呢，乡下这样子的感觉，然后他们也住在那种很荒的地方，对，所以基本上那边的就是需求没那么大。所以自然他的房子也便宜，而且因为他地大。
嗯嗯，地大，那它自然价值就会低。
我们洛杉矶，旧金山，为什么他的房子房价会起得来，就是因为他地下其实比起很多别的州，别的大别的城市，我们其实不算大城市，但是他的就是我们的，非常就是非常的人口密密度，其实相对来说比一起像底特率是高的。 嗯，对，自然我们这边的地也是比较值钱，那我们一开始是从从西边慢慢发往东发展嘛，所以到现在我们罗兰港其实也就在洛杉矶来说还是偏东一点了，但是十年前这边也很黄。
可是十年后你看这边这么繁荣，对其实我们都一直在往东迁移了，应该怎么说对，就是越来越往东发展。如果这个朋友来洛杉矶来买房子，这几个区你觉得呃，你会推荐哪些区，看你们买房子过来的需求是什么？如果你是想要自住的话，那你不可能去住到一个完全没有中国人地方，也没有中国食物的地方。因为很多客人会说，哎呀，我就会想说中国已经这么多中国人了，玩到美国就是要到一个没中国人的。 可是真的等他住到那边，他会受不了。
因为我们还是群居的，所以我们还是喜欢跟朋友进，然后可以大家经常出来，你住的太远，你出行都不方便，因为我们这边是一定要开车，然后去哪里都有一定的距离。
大家还是喜欢要住在就是这些中国人东东西多的地方了，就是这是作为你在这边十多年呢，stephen到美国十几年了，对，这是这是作为一个十几年的这个算是你这样算是叫做一代半移民。
嗯，对，你不是第一代了算第一代对父母才是第一代嘛，但是我是跟着他们一起，但是人家说，就是这种一代半移民，是在美国来说是属于最优秀的。你来十几年了。
你也其实也赞同说还是会在华冷泉，因为我们的朋友都在这附近对。
你平时出来呃，吃饭啊，聊天呐，随便约一约就有朋友可以出得来。我有朋友是真的，足很远。
然后每次叫他们都很难，因为他们也可能觉得哎呀，来开到我们这边，要一个小时开回去。有一个小时你要花，你要花两个小时，路程就很。
你让他都出来聊个天，半个小时他就不愿意。
所以你住得远，就要考虑你的生活，你的生活方式是什么，那有些人非常喜欢，待在家里，他可能都不需要出门，他可能每天在家里就可以很开心。
那他搬远一点ok，那如果有的客人的个性，他就是喜欢跟亲朋好友出来玩。比较亚洲时期，我知道很多在中国的朋友就经常要出来。
呃，搜索一下嘛，那那种你搬得很远。其实对你来说，你住住久了，你就发现很多的方便，然后你又会考虑小孩搬回来。
那么好像我记得我当时登六美国的时候的房价，我当时应该像我们家那边哈，大概是大概是六七十万嗯啊，现在呢，基本上涨了，230%了啊。
对，有没有的，有的就你们来了两三年了吗，对，对？
对两两年，三年前有一段时间，一个暑假就涨了，快30%了，然后后面是就基本上每一年可能5%左右的固定成长吗？你觉得现在房间啊，属于什么阶段。
还还会继续再上升？还是因为这个，就好像分析股票一样，你很难知道说什么时候是最高点。
那什么时候又是最低点，但是我，我的我的认知就是基本上房地产还是比较保本，你是一个比较保守的投资。
因为你拉长十年，十五年，看你的买的房子。第一，它肯定是第一通通货膨胀率，所以你的钱总是在那里。
那第二它增值的话，其实涨价也很快，它可能翻一个倍，所以你变。基本上你持有个十年，你就不要担心你会赔这件事情。
短线投资那你知道就要分析好市场，那你要费请专业的人来帮你分析哦。
嗯，对，可能你一两年在专手卖嘛，你就真的要好好考虑在美国有这种专门做房产投资的人嘛，因为这这个我知道在中国是很多的。
在中国很多就是买完立刻卖在美国有我们，我们那种叫flap就是就是你把一个破房子以比较低的价钱买进来之后你把它翻新翻新装房，然后你可能拿到市场上增加了50%，但是你成本可能是只只有120%，你就转转当当当中，但是他必须翻新一些。
还是说有人就买新房炒新房，有这样子的吗？
也是有，但是就是看时机，因为都有风险。
嗯，对你新房，你买新房草新房你就要看。
他那个他那个现在新房那个区块有没有那么大的，我们叫底面，就是有没有那么大的需求量。
嗯，那如果有这么大需求量，那是有转，我们以前也是，也是有一段时间房地产非常好的时候，那基本上你都是有转，但是你要知道，房地产好的时候，你不管做什么你都转的。
那如果你要在低谷的时候去逃那些比较破旧房子，然后在时常豪车把它拿出来买，也是有这样的做法。
但是那种你叫资金非常足够，因为你毕竟要付很多开销，你可能这一两年市场不好，你都要厚在手上，然后你要付他的房地产税，等到他实际上给他出来卖好了，那我们现在开始进入这个这一期最重要的一个环节就是。
在美国，买房子需要注意哪些，我现在身边就有很多朋友啊，他们因为一个是考虑到人民币贬值嘛，他们也希望说把自己的资产做一个分流。
嗯，比如说拿出，比如他们在国内好几套房子，呃，一种是他手上有现金。
嗯，但是呢，不愿意再买国内的房子了啊，因为太高了嘛。所以这一部分现金想分流，还有一种就是他们觉得国内的房产涨到一定的程度了。 嗯，然后呢就想什么呢想？
这个卖掉一套，然后呢，以美元计价的固定增产，也就是说美国的房产再买一套啊，就是很多这种需求啊。那么这些人当然他持有的是中国护照了。
他没有美国这边的身份。
嗯，那这部分人如果在美国这边买房子，就有几个问题哈，第一，能不能买房子啊？
Ok，第一个问题能不能买房子，我们这边其实没有规定。
所以，即使你不是美国公民，没有绿卡，你也是一样可以吃中国股票买房子，这是肯定的。
嗯，那人要不要来。
呃，你基本上你操作实物上你人可以不来。但是毕竟客人是要放那么大笔钱过来，因为他也不是个小数字。嗯，客人本身能不能低，能不能放心，他都不看到这个东西就买了，然后第二说句呃，心里话，对于我们我们这边的中介来说，我们也不放心，因为变身我们有很大的责任。
因为当中其实很多的检查是需要客人同意的，那有很多细节上的东西是需要客人亲眼看过，因为不然就会很容易有法律纠纷。
你不能说哎，我在图片上看，可是我跑到现场看，发现原来不是跟我想象的一样，我不要这房子不可以嘛，已经买下来了。
对这一点就是说，还是提醒我们强烈，建议一定要人进来，然后知道你买在哪里，大概环境是什么，因为很多东西你一定要亲眼看了眼见为实嘛。
就这里面其实还有一个跟国内大不同的，呃就是什么呢。之前我有讲过一期叫做在美国买房的几个误区。
呃，那里面讲过，第一，买房子和你的身份无关，就很多中国人受那个欧洲那边的那个移民政策的影响啊，觉得在这边买房子啊，可能是不是对你的移民有帮助，那实际上是是没有关系的，对，我们这边不能以买房作为半身粉的条件对第二呢，在美国？
持有房屋是有持有成本的，这一点又跟国内的大不同是我们知道大概持有成本主要是几个方面构成了一个是房产税嘛，是吧？对房地产税还有吗？
还有什么，还有就是你的保险啊哦，保险对你的房屋保险那还有一些，比如说你如果有社管费，那还有专门帮你做物业管理或者出租的一些中介的费用。
那都要算上，大概是多少，比如说我们举一个例子哈，比如说，呃，罗罗兰汉这边的一套700000的房子。
大概房产税会达到多少，呃，我们这边是有基本房产税，一般来说就差不多是你房子价值的啊。1.25%1.25对，这是一个比较基本的。
那如果你在新区买了房子，那那边很容易会有一个叫新区开发税，但信息开发税加上你基本的房地产税可能就会嗯，达到呃，1.5%或者1.75张子，那么保险大概会多上。如果是700000的房子，每年需要付出的保险大概为是多少。
那一般来说，我们这边的保险费是根据你的房子的价值来决定，所以其实保险公司会给你做一个估价。
那基本上比较普通的保险。
那可能一个火险，就是差不多六七百块钱，一年哦，也也一年也才六七百。对对，对，那如果你再买一个，比如说保修的房屋保修的保险。
那可能又再是差不多500块钱。
呃，500块钱的也还好。对，那如果说我能不在委托这个这种a卷来负责出租管理，这部分大概肺炎会达到多少，那一般外面的行情价就是你呃，租金每个月租金的8%到十。
啊，八到十，那其实也就是说最最大的一块还是还是房产税了，对，基本上就是你最大的开销，其实是你的房产税没有什么能够阻挡，有的向往人生是一趟旅途精彩的是沿途的风景。
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让我们享受这个自由连接的世界吧。
我听过一个朋友啊，就是我的，我的听友，他说，而他的一个朋友在美国买了一套房子。
嗯，然后呢，也是委托给这个杯卷出租。
那么结果呢，朱克在他的房子那边种那个这么大嘛。嗯，然后又什么一把火给烧了，然后呢，他现在就是因为人也在中国嘛。然后这边呢？他问他的这个a卷a卷说，这个没有办法赔偿。
你，你怎么看这个事情？这里面有几个问题点，因为基本上我们是这样子，就是房客住在里面。如果说，嗯，他中了大麻，然后嗯，你唯一能做就是第一，就是赶快去赶场。
就合法的把它赶走。这这个可以写在合同里面的，我们的合同上面其实是明文规定，不可以种这些大麻的。
但是别人如果住在里边偷偷摸摸住，呃，种种大麻的话，我们其实很难发现。 嗯，对，因为他也不会告诉我们。
他就在里边。对，但是这个时候呃，作为这个监管这个房屋的能够进去看这个现在嘛。呃，你可以就是呃，给他比如说我说我要做检查，然后给他一个通知，然后第二天是可以进去做检查的，对我们也是。
呃，我们其实也是会这样子做定期的，会去看一下那个房子里边的主人。如果那个主人感觉我们感觉怪怪的，我们就会比较多留意他的一些行为，然后会就是给他个通知，告诉他我们要进去。
稍微检查一下，或者在维修的时候，你就可以顺便进去看一下，这样子就是做到一个监管的。呃。
我们的责任嘛。但是，呃，如果实在不行，他真的做了这样的事情，那我们当然一定会采取法律行动。 啊啊，请警察我，然后把他去赶出去。
那如果像刚才那个是那个案例里面说的。
已经一把火把房子给都给烧了，那这个时候如果是啊，把房屋子烧了，那啊，房屋保险就会进来里面，那我估计他连活现对他没有买对，因为有很多中国的客人，他们不懂。其实我们这边其实照理说你一定要买一个活现，但有很多客人因为他是现金，买现金买的话，就没有人硬性要求你一定要买活现如果你是贷款买，其实啊。
银行那边是会硬性要求你要买户型的，但因为你现金买，然后加上如果你的a型又没有告诉你，其实你一定最好要有个火险的话，你又没有买。
那一旦发生责任就是你自己的事情。
对我们这边的房子，基本上我们都会要买火险，就好像你开车一定要有个车，保险有道理。所以说就是如果人不产在美国，你又买了个房产？
那确实是有很多东西要注意到。哈，就这些东西，斯德夫尼有没有给这些朋友一些建议，比如说。
呃，这个他就是持有中国护照，然后呢就想做一个资产分流，但是呢，他可能一年就进来一次。
呃，比如说他进来的时候，可能租客已经租在里面了，但他也不方便进去怎么检查，嗯，人这种情况你有什么建议给到他们一般这种情况就是要找一个真的就是专业的房产经济，因为房产经济，它毕竟我们是学。
嗯，有关很多房地产法律的，所以我们知道在什么样的情况下做什么样子的处理，但相对来说比客人会更有经验。
嗯，那一般如果你请到的房地产经济是负责任然后又懂的话，其实客人不用那么担心，因为我们基本上都会帮他就是啊，就是处理这些事情。嗯嗯，那如果他是长期不在，那他又出租，那就是挑选租客这一块要非常谨慎，那这个是由呃房地产经济产业班对，不要他挑选，因为我们会有专业的流程，包括怎么审核？
租客的信用，然后调查他的工作是不是属实，他的薪水是不是稳定，他能不能有足够的能力负担这个租金。
那这些我都是我们的工作，我们会帮他做调查。
对了，好像美国的法律还规定不可以赶租客的，是吧？如果说他呃，没钱付返租，呃，也是不可以赶。这是个误解，我们可以赶，但是我们要走正常的法律程序来赶。
就是你要该给他的通知要给到呃，然后呃要给他的时间要给到时间多久，因为我们这边一般来说，房东给房客通知是60天，就是你。要知道，他走之前的60天就要给他的一份通知了，那除非说他是故意恶意不付钱。
那你要给他三天冬至，让他？
付钱或者走人，这些时间对这因为这是法律上面它有明文规定的时间，但你一定要遵守这些时间，你才能合法的把他赶走，那我们这边也有专门帮屋主赶客人找的服务，但是如果他无家可归，他才说我赶出去，我没有地方住，那这种情况下就很难，很难让他说怎么说，因为这种碰到这样，因为之前我们审核他的时候是比较严格的，那一般会碰到这种情况，多半也是因为当时省就是没有经过一个正常的程序审核你的租客。
嗯，你可能跟他也没有很清楚他的状况，那你就租给他一般。如果你很，他就是经过很严格的审核，然后挑选好客人。其实碰到这样的几率概率还是很小的，但如果实在不行。
其实就是要赶走他就是走法律程序也是可以的，只是可能时间会比较久一点，有的时候甚至可能拖到半年。
或者对或者更久。所以但是就是有办法，还是有办法可以赶走它，只是这时间会拖得比较长。 那么如果是持有中国护照的投资者在美国这边买房的话，他可以申请贷款了。
现在是这样子，因为他们不能申请这边的人的贷款，但是他们可以做外国人贷款，那外国人贷款的话，他们的审核机制是不一样，那都是由银行本身自己来审核这些事情。
所以银行有每一家银行都有自己。
审核外国人贷款不一样的条例，以及他们需要贷款人提出什么样子的证明，每家银行其实不一样，那基本上还是跟国内一样，就是说提供一些收入证明，是吗？
嗯，当然最主要的是收入证明。那么这样子如果是外国人贷款，他首付可以占到多少？
呃，现在就是每个银行不一样哈，因为我们这边比较做的比较大的，可能也就那两三家，那我名字不不惜说我不帮他们打广告，但是呢，就是那两三家。
你基本上可以这么说，每一家每一家不一样，有的银行是35%的首付首付，然后再加上可能你要啊，有十二个月。
我们叫PITI，就是所有的按揭的费用，包括保险的费用，房地产的费用要么先交二个月，你不用先交，但是你要有证明你有这样子的一个数字在银行里边。
呃，对。然后他才会放心，因为他会知道说，哦，你下面可以支付至少一年，这样子，这个金额你有这样子足够的实力去支付一年的开销费用。
就是你的室友开销这样子，那那有些银行就可能规定会更严苛一点，他可能会规定你要有五年的那个PITI。嗯，那也就是说。
比如说首付，也就是百分之三十五，而且它再高1点，5分之四十四十，但是你其实要准备的金额至少要百分之五啊。
他应该安全，可以过得了贷款，那么利率大开会也会比本地人来得高一点，不一定不一定。有的时候，其实外国人贷款像其实半年多前。
呃，外国人贷款的利率其实比美国这边当地人的利率要好一点。
可是现在，因为外国人贷款，他也开始在啊，那个门槛越来越越高，所以他利息也越来越高。 那我们美国人这边，其实我们当地的利息已经开始在往下降了，所以至于现在其实是外国人，贷款是要比较高一点，现在带开外国人贷款利率达到多少。 呃，差不多你要至少4.5以上九点多六都有听说过。
本国人呢，本国人现在可能也就四左右啊，是那这个好像比国内要低一点。
嗯，因为相对来说，可能在审核上面国内贷款会比较嗯，没有那么严格，因为这边的贷款它的条例会比较繁琐。
然后客人需要提供的证明也会比较多，然后比较容易被问一些问题一种，那比如说针对这种新移民，你觉得他们什么时候买房子会比较合适？
其实什么时候买房子就看自己有没有的需求。
如果你就是一一个家庭？
刚来美国，你是可以考虑先租房租位短，熟悉以附近的环境，然后你确定你要住在什么地方，因为这些都是要靠你的生活经验来帮助自己去选择的。
这个没办法，我们我们做房地产中介的，也没办法带着你整个洛杉矶的吓跑。
嗯，对吧，你一定要自己非常明确，知道你想生活在哪一个区块，是要东边呢，还是要西边还是要跑到南边，还想逃山跑到北边你自己选择，因为根据你的生活，如果你来这边又有工作，可以找到工作。
那你工作在哪里，你当然不可能离他太远。
对，那，但是你也不要拖太久，因为毕竟其实租房其实本身是个开销，那你可能诸葛其实半年一年大概了解情况了，你就可以考虑要买，因为毕竟你去啊，你要长期在这边住的话，那你当然自己拥有这个房子会来的啊，省钱，毕竟你的租金不是丢掉的吗？
没有钱还是在房子里，就也有一种，就是在他还可以享受外国人的贷款的时候，他呢，呃，用这个外国人的身份来进行贷款买房啊，比本国人的身份贷款买房。其实。
可能要来的呃，更更好一点，就是本国人，你知道我们要累积信用嘛是吧？对第一要要累积信用。第二，你要有两年的报水记录啊，报税记录那外国人的话就等于你进来，你。
你所要提供的就是你在中国那边的工通作证明。对，而且这两年的报税，如果说报的不高呃，或者说报的太低，可能也会影响到你。 呃，贷款的这个对你可能贷不了，贷不到你需要的金额，因为我们这边会有个比例，就是啊，你的收入跟你的债务的比例，嗯，嗯，你不能超过那个比例。
那么，如果是呃，持有中国复照的投资者？
要想买洛杉矶的房子，当然这这个我其实在节目当中反复都说过哈。
嗯，我觉得到美国第一个要解决的是身份问题。
嗯，是吧？你别像中国的思维一样啊，到哪就先买房就哪怕你很有钱。因为有一个问题就是如果你身份问题没解决，比如说你是持有签证进来买，当然是可以买。
但是呢，一旦你的签证被取消，那么你在这个美国这边的房子就变成一个有点无主的这种房子，这是很危险的。 嗯，好像我曾经听你有说过，曾经就有说，呃，公主因为没有交这个房产税，然后结果房子被拍卖了是吧？
对，因为房地产税你是必须得缴。如果你连续一两年都没有缴的话，政府会把你的房子收走。
然后，如果你这房子是有银行贷款，你又没有缴的话呢，银行也会把你的房子收走，然后我们这边一般就是房子不可以是无人居住的。
因为城市城市也会希望你的房子是有人在照顾，然后外面草地有人在定时搁，因为你不能说就你家杂草重生，然后旁边都漂漂亮亮，那你会整个影响整个社区的一个观感跟它的价值。
所以那市政府也会就是插手进来，可能要罚款什么的。
所以一般来说，如果你这个房子的屋主都找不到的情况下面，可能我相信政府一定也会出面做一些事情，要把你的房子处理的。
所以整体来说，我还是建议啊，就比如说美国的第一个考虑的可能还是身份问题，是吧，你哪怕拿张绿卡不要说入籍啊，这个都都是第一位要考虑的，然后在考虑到房产啊，这个刚才呃已经说到了，就是不要出现，说有这个房产最后找不到人的情况。 In sky，They really say。
那么好，这个提醒过之后，如果还是有朋友希望说。
呃，他就把人民币资产做个分流，在美国买房，那这里面怎么怎么办呢？手续上怎么办，流程怎么怎么基本上，因为我们现在我像我，我接待的一些课，他可能前两年就已经来这边旅游一下。
然后了解一下这边的状况，跟这边的环境，然后当下他们要做的就是现在这边开一个银行账户。
因为大家都知道，现在其实从中国要转钱出来是件非常困难的事情，对，而且需要时间，他其实在这边开银行账户，他不要本能也能开，好像委托也能开呃，但是很多银行还是需要吃它其实是正规来说它是需要你本人来开的。
但因为有些实在是没办法，他可能可以在中国有一个办事处，让你去那边签字授权。
然后这边如果你有亲朋好友，因为毕竟你要在这边要有信得过的人来帮你做这样子，一个代理权，你也不可能把你银行账户跟一个不认识的人分享吗？
对，所以一般这边你如果除非有非常信得过亲朋好友可以帮你，那你可以这样的方式，人还没来就开户。
但大部分其实我看到都是客人，自己来这边就是边先开户。
然后他回去之后他做的事情就是要想办法把钱先汇出来，因为你钱如果不出来，我们又在你又看到房子你要买，然后我没担惊了合同，然后你钱没有到，然后怎么样都买不下来。
你违约的话，我们这边你的定金就会被拿走。
嗯，所以基本上就是你一定是要要准备好钱，至少好了首付的那个50%-50%，你要至少放在这边要买两个月，银行才会贷款。
所以你要有这个足够的时间来做这些准备工作。 嗯，那等到你的钱都已经准备好了。如果你需要贷款，你的银行贷款就是银行那边你也联系好了，知道要提供什么文件了。
那我们再开始看房。 嗯，对，那看房的时候，你也应该要知道你希望你住在什么样的地方，大概价位是多少。
要卖大概多少钱的房子，那我们才会非常集中的。带你去看那个区块的房源。
那这样就会节省所有人的时间，也比较有效率来做这件事情。
那么如果他确定了房子成交了，那接下去怎么做？
呃，基本上就是你要先有出价嘛，出完价那呃，等于呃卖方那边和卖方的经济就会跟你可能讨论一些细节问题呀，或者还一下降啊。
那等到双方都签字同意了，那我们就会进入ico那ico的中文呢，叫代书公司，它其实角色就是一个非常呃，中间方，那他负责。
就是呃，叮叮嘱两边卖方和卖买方都要完成自己在合同上需要尽的义务跟责任，要履行他们的行为。这样子，嗯，那等到他们都该做的都做，两边该做都做了。然后钱都进了第三方公司。
然后他会处理所有，比如说该还啊什么在如果原来他们屋主身上有贷款，就要把贷款的部分还掉，然后还有别的什么东西，比如说保险费，地产税，他们就会分摊。嗯，住多多久，你要付多少钱，那这个新的屋主要承担下面多少时间的？
那个费用他，他这个钱也是先进入一个第三方的监管，大家都是先进入第三方监管，然后第三方监管的人负责把你两边都理清了，证明你们两个都很干净，然后该做都做了，然后才会做我们的所谓的产产权交换，然后我们才会去跟我们的城市，那个就是城市的，我们叫康tv raker那边啊，他们登记新的屋主，嗯，这个地方跟国内这个时候房子才是真正是属于你了，等到你这些过程都结束之后。
那么如果国内的这个朋友呢，对于这种买房之后，比如说随便水电啊，这些不熟悉，不了解那这个应该那基本上。呃，这个房产中介这一块会会搬到他们。
当然当然其实水电都基本上，我们这边就是那两架大的嘛。爱迪生跟那个？
加州瓦斯嘛，那一般我们所谓的垃圾垃圾公司跟水公司可能就是比较漏口的，那这些网站上面都可以查得到我们。哎，我们做房地产中介也会帮你去问钱无主。
然后有很多东西都可以互相沟通就可以达到，就是可以拿到的咨询都不会是个大问题。 Ok，那最后呢，还想问一下，据说在美国就是你可以查得到每一栋屋主的名字，是吗？
这是公开的嘛，还是说指针对指这个开放指开放给这个房地产从业人员没有没有，这是公开的。
那这一点就是跟中国也是不太一样的，中国要必须是拿着各种有效证件去这个房屋。
呃，房地产交易中心去查才能查得到。
嗯，因为我们这边资讯还是蛮公开的，基本上呃，物主的名字啊，你其实有时候查一下那些什么yellow的网站啊，什么有时候都会蹦出来，或者有的时候你去查那个康提的那个地产税的那网站，你只要打进住址，他至少都会自动出来。 嗯，那唯一不会出来了。比如说什么比较私人的像电话号码啦，那些都会出来，但是名字还是比较公开的资讯，所以它都会显示的出来。
那我们房地产中介比较容易看得到的是这个房子以前的交易记录。
那那些可能就会通过我们一些特别的网站去查，然后看他之前过户几次。
呃，之前做过什么银行的贷款，那些资料我们都可以查得到好。今天呢，这个时间关系哈，非常感谢斯蒂芬尼来做客，我们的水口说美国那最后，德芬尼和这个水口说美国的听众，用一句话来结束今天的反弹。 呃，我是希望大家都只能够清楚，呃，来美国买房其实也是个投资，所以投资会有一定风险，希望大家在做这个决定之前都要自己做好功课。
就是你可以先interview你的啊，房地产中介，然后看他是不是专业，是不是能协助你回答你的问题，那你是不是觉得可以跟他和做事放心的，那也希望你就是听众朋友们可以尊重我们的职业。
因为啊，我希望就是你一旦选好你的地产经济之后，呃，尽量不要呃，跟这个又跟哪个，因为这个是在我们这里是不符合规规游戏规则的，那一般你选定a菌，希望你能够尊重它的职业，尊重它的知识。
然后大家才能合作的很愉快。
对这一点呢，也是中国和美国不同的地方，因为中国太强调顾客是上帝会造成很多服务。
服务业者在与顾客的交流当中感觉处于一种不太对等的状态，特别很多国内来的，那几乎是把房地产中介单成是叫做导游呃一日游的导游，然后呢这个观光一遍，回头他其实还没有做好这种准备，是吧？所以这个也是p这个呃，这个行业来提醒这个国内的投资者ok时间关系，那这期节目就到这里啊。非常感谢斯坦福尼来参加我们的这个随口说美国啊，谢谢嗯啊，谢谢大家，谢谢大家拜拜拜拜我的我的，嗯。