在美国购房的几个误区
读喜马拉雅作者：gezhong日期：2023-4-7点击：626
呃，其实美国的房子这个话题呢，我在前面的系列当中扯其他话题的时候，其实也都有聊到一些。
这一期呢，有一个朋友建议我，他说房子你专专门来聊一期。 哎，我觉得也对，我就想到好像。
大部分的人对于在美国购房这个话题是蛮落中的啊，但是呢，有一些基本的概念还是有一些误区啊。所以说我觉得可以讲那么一期啊，所以我也非常感谢那个朋友啊，他给我提了这么一个建议。
然后呢以后哈，如果大家觉得说对哪一方面特别想了解，那也可以在和我的留言当中啊。评论啊。
公众号的留言当中可以提出一些关于话题的建议，那我觉得这样也挺好的，就是我就我就不用再去思考，说啊，我要我要讲讲什么内容。
那么现在呢就是国能手上有钱呢？
这个我觉得以现在国人的家庭的呃，平均的这种水平嘛，我觉得呃，在海外购购置资产已经不是一件说遥不可及的事情。
因为其实国内现在的固定资产也是蛮高的价位。
如果你预期这个国内的房产有下降的趋势，而且人民币有下降的趋势啊，这叫戴维斯双击嘛，那么你要规避这一块的风险。
那其实完全可以考虑海外购置资产。当然这个海外购置资产呢很多个方向也很多种选择，那今天呢，我主要是给大家聊在美国购置资产等一些基本的概念，那第一个基本概念呢。
就是买房子和你这个身份的问题啊。
那么，在欧洲，现在是比如说希腊啊，葡萄牙，西班牙，它有推出这种够房产能够获得远居的，也就是绿卡了。这种这种政策。
但是在美国是没有的。哈，在美国和澳洲也是，就是你买固定资产和你身份是没有关系的，在美国更是这样子，在美国呢，你只要路径啊，甚至不不需要路径。有一个委托函委托美国的这边的朋友啊，或者是经济啊，就可以以你中国的身份在美国购置房产，这是没有任何问题的。当然，你如果自己能进来啊，能够实地看一看房子，那是更好的一件事情。
所以说呢，在美国购房，你是可以用中国护照来买的。
不需要有美国身份也能买，这是这是一件事情。
另外一件呢，就是说你买了房子之后和你去获得这个绿卡有没任何的关系呢？或者有没什么帮助呢？我告诉你，没有半毛钱关系。
也不可能有什么帮助，就是你购置房产是一件事情，你去申请身份是另外一件事情，这是两件事情，那也许大家会会有听到哈，有一些这个做投资移民的项目，那告诉你说。
你掏52美金就可以呢，在美国获得一套房产，同时来到远居的身份，那这里面的逻辑是这样子的。哈，就是500000投资移民，大家知道是eb fine嘛，就eb五的这个投资移民，那么这种投资移民对于在美国这边来说呢，它实际上最重要的是创造十个就两年，创造十个就业机会啊，这个是都要政府批准的。
那么在这边的很多的开发商呢，就把它转变成什么呢？它是这样子成立一个地产开发公司？
啊，然后呢，这个若干个eb five的资金进来啊，然后呢，在这边进行房房产开发，然后建好房子，把它卖出去资金回收那在这个过程当中，他会必须要求按照政府的要求，就是达到每一个名额十个就业机会。就比如说这个项目五有十个api的名额。
那么你就必须创造多少呢？
创造100个新增就业机会啊。
不是说你原来这边有100个，我就把它买下来，然后说这里面有100个不是这样子的，你必须是新增。
所以说这个不不是那么容易的啊，那当然，这个具体细节我不展开那有机会的话呢。我，我可以专门讲一期关于eb five的这个事情。
那么好了，地产商呢，它怎么操作呢？就是说他本来建好这个房子啊，完成了这个在规定期限内的十个就业岗位的这个要求之后，那么对于epi的人来说，他要经过什么呢？要经过很长时间的排期啊，就是律师给你办完手续，你排期要一年半时间，现在好像要两年时间。
然后到这边继续还要两年时间。
才能够获得远久的绿卡，然后申请绿卡，现在还要十五个月时间，反正很漫长，基本上头头尾五年时间，你拿到远居身份之后，他本来呢，地产商要把这个房子卖出去，不是吗，把钱还给你吗。
那他现在是觉得卖都懒得卖。当然就是说你本身移民过来的人也有住房要求嘛，那就是说我我，我专门盖这个价值500000美金的房子，那你就卖款给这个eb five的投资者，那这个是也是可以的，就是说这一整套流程就是在法律上是允许的。
但是呢，这个很容易和这个购买这个500000美金的房子获得美国园区身份对混淆起来其实不是哈，就是说eb five是eb five，然后呢，你后面买房子又是买房子，这是还是两间？
事情所以说我通过讲解，这个应该是应该把这个买房子和身份啊，这个事情给讲清楚了啊，这个是第一个概念啊，这个误区先打破掉啊，这个能不能飞出来呢。
I love me，第二呢，就是说美国的房子是不是很便宜这个之前当然那个时候是金融危机的时候。
什么比特率一块钱？
美国的别墅，这个这个不要说那个时候现在还有啊，就你到那种自然极其乱的地方，这个门口一看那个草的是缓缓的，那也是独栋别墅啊。
也许很便宜你就买走了，问题是你买来干嘛，你赶在那边住吗是吧？所以说在美国，房子是千差万别不同的城市，你看这个像加州啊，北加州南加州，北加州是这个揪金山嘛啊，兰江州是洛杉矶嘛，旧金山身份sustco的房子就比洛杉矶的房子要贵。
要过蛮多的，他的整个生活标准就贵呀。他出去吃一餐饭，就相当于你在洛杉矶吃一餐饭的两倍的价钱。
那你房子可不贵吗？
那硅谷都是有钱人，你房子可不贵吗？
那本身在洛杉矶这个房产也是千差万别。 好的这个区域。嗯，比如说靠近那个hampking短公园的那个周边那一套房子都是四五百万美金。
但是呢，你在比较比较东部啊，现在新区都是在东部哈。
那边可能二三十万就可以买到一套房子，你看，哈，同样是独栋别墅，好的区域跟差的区域在中国呢，也许不会差这么多吧。这，这在美国就差这么多。 4000000和200000。那么是不是说独栋别墅就一定贵啊，这个什么公寓就一定便宜也不一定。
为什么呢？因为你能见独动别墅的地方都是比较宽敞的地方嘛，就是地价本身不就是很普通的地价。
但是大部分是这个很热门的地块，他就见不了独栋别墅就是或者说新盖的，他就盖成oppo们就是公寓的形式。那问题是他所在的区域是很好的区域啊啊，比如说帕萨丁娜那个里面很多公寓啊，但公寓也不便宜呀啊，甚至连租金都差不多啊，租金在如果是在在派萨丁那租一套阿帕曼一房一厅的那种，也要1034啊，美金啊，是吧？在其他地方租一套独栋别墅也就2500左右，那么再差一点的这个区域，那我估计独栋别墅也就租个1000多吧，跟那个ipad价格也差不多。
的问题是，就是还是你，你愿意住哪里的问题吗啊。所以说在美国的房子是这个概念，这个大家就我这样一说，大家就好理解了嘛。
那么现在中国也是这个样子嘛，北上广啊深圳最近房子涨得很热是吧，那就算是你同样一个城市，这个北京二环以内五黄以外也是差别很大，是吧，那，那你还有产权房和小产权房的差别？
是吧，这个一说大家就就理解了，呃，第三个误区呢，就是跟中国不太一样的，就在中国就是我买完房子，这就是我的了。
哎，我顶多每个月交个物业费，物业费基本上不不是那么贵，但在美国是这样子，他所有的房产持有是有持有成本的，比如说洛杉矶这边呢，像我的这个区域就是每年要交1.5%的房产税，那这个是蛮蛮高的一个。你想想看，我们中国一直在抨击说呃，房产只有70年的产权嘛。
问题是他，他如果每年收1.5%你*70很7，0年之后，这个房子的价格也被政府收官了，那除了这个房产税，一个持有成本，这是大头嘛。
还有什么呢？还有你这个房屋要买保险啊，各种保险，这个一年下来也得一二千美金。
还有你买完房子，你要维护草坪要怎么搞啊？这些都是持有成本。
这个在中国来说，因为持有成本低，然后呢房子升值的快，所以说这块的持有成本。对于国卵奶说，他很经常就把他忽略掉了。
但是在美国这边呢，你要一定要把这个持有成本考虑进去，因为你如果房子买下来，自己不住。
我发现现在很多国人，就是说作为资产海外配置的一个途径嘛，就是自己冷也不出来就到美国这边啊，感觉价格还不错，就买下去了。
买下去玩，你要委托人出租，那么在美国出租是这样子哈，如果说打理不善，你们又没在外面，他有的。
就是说，如果说租户租在这边，他没有办法向你交租金的时候，你是不能敢能走的，你除非是帮他找到一套新闻，你才能把它让他走，否则是法律规定是不能赶门走的。就是如果说你这边的房子不是说能照顾的，那么到位的话。
你这些问题都是要考虑的，持有成本啊。再加上这个收租金的这些问题，那你如果说养在那里就是不收租金，自己不住又不收租金。
然后软在那边，那我是觉得成本是蛮高的，这跟？
这跟中国还不太一样，因为中国前几年嘛，房产涨得快嘛。
你在美国虽然说这几年也有善展啊，像洛杉矶这一带，呃，这三年也好像上涨了，百分之20嘛。这是在美国这边来说，属于上涨的比较迅猛的，那过几年可能不增速，没有这么快的情况下。
或者我这样说吧，就是说平均来说，美国的房产是在一个比较稳定的状态下运行，那这个时候你就很难说用房产升值的这一块的。
利润去硬填你持有的那个成本是填不平的啊。所以说这个问题大家还是要考虑，就是持有成本。当然这个有了房产之后啊，你还有其他的持有的负担吗？
当然我举的都是很极端的例子哈，比如说你在美国生活，然后呢有有房产和没房产差别是什么呢？比如说你出出门不小心啊，开车把人给撞了，然后就出现了官司吗？就出现了法律纠纷吗？那这个时候法院可能那你当然你保险要赔一部分。
那如果超出保险的范围，你有房产，可能法院呢要判？
赔得多，你没房产，法院就会判赔得少，就是法院是根据你这个人的个人资产来考虑你，你付出的待见就像高晓松说的嘛，这个如果你你犯错了啊，他是要罚到你觉得这个惩罚够重啊。所以说不同的家产惩罚是不一样的，那你的有了房产这种固定房产又跑不掉是吧啊，这个也得考虑啊，也是因素之一。
房产持有的其他法律负担好了，嗯，然后讲完这个房子的三大误区吧，这个也许大家没有这个误区哈，但是我所了解的是大部分的人对这三块不是太了解，所以说。
挑这个机会聊一下，没有什么能够阻挡，有的向往人生是一段非常奇妙的旅程，我们常常不知道下一站会是怎样的风景。
每个人的人生之旅都是完全不同的体验经历过的，无论起伏，无论得失，都是自己最珍贵的印记。
大家好，这里是随口说美国我是无限自由，大家现在除了可以收听。
我的音频节目之外，还可以登录我的微信公众号，呃，我公众号的名字是无限空间，大家可以在公众号中搜寻无线空间，然后呢看到一个高高跳起的背影，那个就是我也可以直接输入我公众号的号码大写的l一二零一零零一一五。
这样就可以找到我。那么在这个公众号中呢，有我曾经行走世界的一些照片啊，也有我自己的一些个人的感想。
当然也有与随口说美国相关的很多的照片，大家可以进入公众号之后呢在？
历史消息里面去搜寻呃，一系列的文章照片都在那里，等待大家欢迎关注，谢谢。
如此的清澈高原，然后讲完这个三个比较大的区别之后呢，就聊一聊，聊一聊一个议题吧，这个买房合适还是租房合适。
这个话题好像在以前的系列当中有聊过啊。 就当时我的观点是算了一个很详细的经济战。
说租房比买房合适啊，这个经济占是处于去年的那个环境下算的。也就是说去年什么环境呢？去年中国的收益率很高嘛，这个股票又赚钱，放贷也赚钱是吧？
整体的收益率很高嘛，比如说收益率有18%啊，一分半的利益嘛，这个这个在去年的那个环境下是比较正常的，那当然今年是什么样子就不说了。
但是呢，你，你抛开这个中国收益率比较高，这一块来说，在美国购置固定资产，扣掉它的持有成本1.5%的这个权价的房产税负担之后。
啊，其实买房子的这个收益率运算经济站是不高的啊。比如说我这边租这套房子啊，比如说2500，然后呢，他现在这套房子拿去卖啊。
就是我的隔壁刚刚卖掉1850000对面也开出来卖，隔壁那边比我多一间嘛，它是四房。
我这边是三房，对面也是三房开出来卖十八十860000好就说800000吧，800000，每个月只能收2500一年是一年是三万，问题是你800000，你要扣掉1.5的税呀。
这里面扣到一万二了，只剩下一万半。
一万八还有其他的保险啊，这些七七八八的支出，扣掉2000吧，一万六一万六对应800000，收益率多少2%对了，就是这个收益率。就是说如果硬算这种收益率，这个经济占是不划算的。
但是呢，这个我前一阵子和一个在美国这边做了20几年御工啊，义工大家知道哈，就是房东嘛的人，聊这个买房和租房的问题。 我，我把这个经济站跟他一算，他说，是的，没有错。
按照你这样算法，经济上是算的没有错，但是呢，你要考虑家人的感受啊。
如果是自己的房子，会去好好装修，会去爱护，会去这个后花园草坪去搞一搞啊，前面花众名下啊，那你如果是租的房子，你会考虑这些吗。
居住的感受是不一样的啊，一种是自己的房子，一种是租的房子，还有一个呢，就是对于小孩来说，他的那个归属感也不一样。哎，我觉得他从这一点去切入呢，我觉得还是有道理的。
所以说是买房还是租房？
这个看个人的经济实力，以及个人手头资金的情况，然后呢，现在也有人说啊，现在这个洛杉矶吧，其实整个美国都一样。
美国其实现在经济实体经济不是很好，他的敬业率是不错啊，但是真正的实体经济，因为我前一阵子正好和在美国的企业界的这几个朋友聊嘛，就是实体经济其实是每况愈下，今年也是非常不好，跟中国差不多吧。当然中国情况可能更糟一点。
但是现在中美之间全球经济其实是互通的，你不可能说中国经济很糟，美国经济很好，这个是不太可能。
那他的估计就是我这个企业界的这个朋友的，估计是觉得说美国的整体固定，固定资产还是要降的。
啊，比如说现在的一些商业地产啊，就已经开始见了很冷，但是住房呢，由于说这个外国人过来买房还蛮多的啊，特别是中国人啊，印度人啊啊，还是蛮多的。所以说这一块又弥补了他经济下行的一个压力。
所以说现在整个就房产来看，现在是属于一个比较稳定的状态，那你说这个房产什么时候买合适，那我是觉得你你都不用去推测这个，你要是能推测这个，你单靠这个赚钱就好了。
你就根据自己的需要了。比如说，哎，我，我确实是在这边需要一个海外资产配置，那又需要小孩子这边读书又需要买，那就买了。 当然买房在这边买房是这样子啊，就是在美国呢？
在中国好像就找一个中介吧，这个中介既是买方中介，又是卖方中介，在美国不一样，就是有买房的经济跟卖房的经济就是他替我完全替这个买卖双方的利益啊，去考虑，那么这个中介费怎么付呢？是这样子，就是买方是不愿付中介费的。
不用付佣金的是卖方要付全价款的百分之多少，反正有一个百分之个位数的一个比例给到这个卖方经济，然后卖方经济要分一半给买方经济。
啊，这个就就是这样子，而且他们美国人做事情非常的规矩的，所以说这些都不会乱来的。
当然了，我那个做了20几年御工的朋友，他呢，是因为太熟悉了，他天天是买房卖房，然后不不能说天天哈经常买房卖房，所以说他对于买房的这一整套流程，这些知识完全了解，很熟悉了。
所以他直接不要买房的经济，他自己对于这个法律文书啊，文件啊，看得懂，而且知道这里面的bug在哪里，所以说他就不需要这个买房的经济。
那这样有一个好处，那他是博弈洋洋，跟我讲他他这样有一个什么好处呢？
就是卖方的佣金，那不就是全给到这个卖方的经济了吗？因为他都要用金嘛。他作为他买房的业主来说，他他不需要佣金，那就是这个佣金全部给到卖方的经济。所以说卖方的经济会变成什么呢？会变成更卖力的啊。在同等情况下，他能够拿到一个比较好的价格或者比较好的条件啊，那这个是他的本事。
那么对于美国这边，你没有像他这种有20年经验的人来说，那你还是要规规矩矩的。
去找一个买方的经济，当然现在嗯，在美国这边，其实很多华人的这个经济了，有很多台湾人啊，就是说说华语的你都你都放心，他都会把这一整套处理得清清楚楚。
而且呢，还因为你买完房子涉及到这个水电啊，煤气啊啊，这种通讯啊，这种过户啊，好像一系列的这种额外的事情呢，基本上大部分的经济都会把你这个后续也都料理得清清楚楚。
啊，甚至比如说你买完房子要装修啊，还要搞一些什么保险啊，这些它都有一条龙的服务能够提供出来啊。所以说还是要找一个买方的这个房产经济好，这个是关于房子的一些基本知识点嘛，以及我所我所知道的一些情况吧。
当然，这个我的水口说美国因为说了两年了，所以呢，有很多的新的情况在替代旧的情况。
所以说像，比如说这个我之前讲过持有中国的护照，在美国这边呢，可以。
在加州可以开车开60天啊，那现在这个已经Out了，就是过去时了，心法已经出来，只能允许开十天。
超过十天的时间，你就必须去考当地的驾照。所以说这个随着时间的推移，很多东西是在变化的哈，这个我想起来了啊。
就会就会补充一下Ok，那这一期呢就聊到这里好，谢谢大家冷漠微风。