转《跨境创投》43期：投资美国房产的终极形态，跟投美国商业地产商
读喜马拉雅作者：gezhong日期：2023-4-9点击：426
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那么在这张专辑开始之初啊，我的随口说，美国的免费平台也转过几期内容，那么现在这张专辑？
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每一次自我突破都源于一个勇敢的开始。 大家好，这里是随口说美国的跨境创业与投资专辑。
呃，那么这一期的内容应该是具体内容的最后一期了。
当然我会在最后啊，做一个阶段性总结，那么就把跨境创业与投资的这个第一季的内容就全部结束掉了。
呃，那么这一期呢，我们继续聊投资，我印象非常深刻，有一次和一个留学生他是留下来，然后自己也有一份工作，但是呢，他是积极活跃在串头圈，呃，说到这个美国的创投圈呢，就基本上这个创投是指高科技投资啊，生物，人工智能。
那就这些领域，那么像新移民这一批哈？
过来无论你做什么，商业地产啊，这个连锁什么什么国际贸易呀？这些啊都不被认为是在串头圈内啊。这叫按照他们的话叫，这叫传统行业。
这个叫愿不屑已故也不合适。
但是呢，这确实是两批了。
所以呢，我就借这一期的内容啊，就是先比较有兴趣的跟大家讲一下，当时我跟他的一段交流。
这个我其实在创投圈，就是他们所谓的这个高科技的创投圈也混了两三年了。
那么期间是一直在看他们的项目，当然不是说没有好的项目，好的项目那早就被那个各种机构给投了，那么就各种机构投亡目前的这个效果啊，就反正按照他们说的，比如说投了十个项目，比如说哈，我没有特指哪一个，大家只是一个大致的比例，就是比如说投了十个项目，比如说失败的完全失败的有一两个，这个当然都是只投了三四年的哈。
那么剩下的八个或者九个就是项目还在继续，那基本上是这么一个反馈。
那么你问他投资回报他的大部分哈会跟你说的很复杂。
那么这个就是现在的，至少是这个兰加州这边的这种串头的情况。
呃，这个情况我并不是说他们不好哈，那么也许在他继续的这个八九个里面有独角兽，这个都是每一个创投基金这个去追求的。所以呢我和那个留学生就是在串头圈混的，这个混得挺好的哈，这个他本身也有自己固定的工作，也是在高科技企业也也做得很好，但是就投资这个领域来说，其实我和他应该说这两个人群有着非常非常显著的差别。
用就串头圈的这个思维和观点，如果去评价新移民的啊，这些传统行业啊，包括餐饮连锁。
甚至国际贸易什么物流啊，那这个草房这个就不用说，根本就不是不是项目。哎，就按照他们的话说，这些是属于传统行业，你知道传统这二字一出来就代表了他们不会去去看这一块，那么倒一个头说啊，用新移民的角度啊，去看串头圈，就是在美国这边的，这种就目前你能够接触到的这个华人，或者说是这种闲散的？
资金能够接触到的医药啊，这种人工智能啊，这种就是他们所谓的创投圈的这个高科技的这一块。
就是用传统的眼光去看呢。这个偶尔一两个敢说话的会，这不经意的会督难这么一两句，说这不赚钱搞什么呀是吧？就这帮人是很传统的，就是我搞半天，我就是为了投资，就是为了赚钱嘛。
我哪怕买房子出租是吧，我也有那么叫投资回报吧，说你那个东西搞半天，第一就是看不懂的这个另外一回事啊，有的投进去玩。
搞半天就是他，他故事都很精彩，文章都非常棒，但是就是从传统行业，或者是当然现在也有一种说法，说你这个拉大到七年去看拉大到多个项目去看，哎，这里面就有投资回报了。
但是呢，从单个项目或者说三到五年的这个时间去看，那么作为新移民就传统行业这一般人，他就会觉得搞什么搞这个回报都说不清楚，就没有回报是吧？所以？
这是两种完全不同的思想，那我现在是叫做其在传统投资的这个肩上，然后呢去寻找这个创投的机会，就是我自己，个人是属于就目前这种状态。
你也可以说齐律找马嘛，就是说我和我这位朋友啊，这个留学生朋友，我问过他，我说，如果你有一笔钱。
你会怎么投？那他毫不犹豫跟我说，他一定会去找独角兽。
那么大家知道独角兽就类似于中彩票嘛，因为他说的并不是说。
这个企业能盈利是吧，本身从初创企业到真正的盈利你，你特斯拉，你看走了多长的时间，什么今年第三季度开始盈利。
当然我举特斯拉的例子也不是那么那么妥当，但是是这个意思就是你的这种串头圈啊，这个高科技领域，你真正要走到规模化盈利。
其实也不是很容易你更何况说你要头独角兽，什么叫独角兽？
腾讯是独角兽，阿里巴巴是独角兽。
是吧，京东是独角兽ambnb是独角兽，Uber是独角兽，对吧？这是很难投到的。呃，其实美国的真正的这个串头圈整体的经验呃是比较丰富的。如果说这个项目确实具备这个独小兽的潜质，那么可能闲产资金是没法接触到的。
你只能间接再间接的投资，什么意思呢？
比如说你投一个lp，那么他投了红山啊，或者红山再投了某一个独角兽，就是间接再间接，一般是这种情况。
你说你直接个人资金啊，直接投到那个独角兽的项目里面去啊，这个就目前华人在美国的资本我还比较少，说没有这个不严谨啊，就是很少。所以呢，我这个朋友他是比较坚定的，说他一定要去投一个独角兽，这个很好啊，这个有理想是吧。
但这种呢就是也是基于他的条件，他可以这样选择，他什么条件呢，第一？
他在美国有固定的工作，有稳定的回报，就已经可以养活自己了。
这是一第二呢，他的资金量并不大，明白吗？如果他现在手上有1000，0000，甚至更多。我觉得他他就不会这么想了。因为独角兽头10000000。
那你这个是亚洲首富的节奏，明白吗？那么第三个特质是这些留学生。呃，在美国时间比较长。
然后呢，他在某一些领域和行业实际上是很熟悉的，就是他，比如说他自己就工作，在这个行业。
他可能知道某一些初创企业啊，具备这种独角兽的品相，当然最后能不能走掉走到独角兽，这又是一个千军万马过独木桥的一个漏斗的这种效应啊。但是他至少比外冷，更能够看得到这个行业里面的一些一些关键点。所以他说他投独角兽，我个人觉得。
也没多大问题，但是这个，这是一个我刚才说了三个条件嘛，就或者说他们的三个特质，第一，他本身有固定收益，他不需要养家糊口，同时呢，他资金量不大。
呃，那就是要去干这种以小博大的事情。
第三，他行业熟悉，当然会比外行的人更会找到一些机会。所以这个是我说他没问题的原因哈，但是这个这种头发哈，就是现在串头圈的这种所谓的独角兽的头发。
适合不适合新移民呢，我觉得不太适合那这里面刚才说到的这个留学生这个创投群体啊，他们的三个最重要的特质，恰恰新移民都截然相反。
比如说新移民是没有固定收益的，就在美国这边是没有固定收益的，他非常需要在美国这边有固定收益。
这个当然新移民在国内其实说他可以吃老本，国内或者是有收益，但是美国的稳定收益是很重要的。 这个刚开始新移民来的时候，可能也无所谓这些哈，但是很快他就会明白，这个道理就是可以拿来报税的。
美国的收入是对于他们来说是非常重要的，而且最好是稳定的固定收入。
你像银行贷款，如果查你的信用的话，人家直接看的是你wto，你说我一零九九有多少多少人家不看的是吧？所有的你的信用累积都需要你有一个稳定的一个收入美元收入。所以这个是无论是从面上来看啊，是说我为了贷款啊，为了怎么样，还是说我真实的，就有些人新一命来到美国之后，他中国的一切就断掉了。
比如说中国的房子也卖掉了，那么原来中国的房子还有一些，比如说租金回报，是不是呢？他现在卖掉完之后拿到你美国这边？
他要的是什么，首先是要固定回报嘛，固定收益稳定的固定收益，这个是他们的一个干须，否则他们连就心里就发欢了嘛。我们不说这个。
这个没法养家糊口，就是至少来说心里发慌。
但如果说第一步让新移民有一个固定的回报，稳定的回报，那这我想，这是所有新移民思考的第一个问题。所以从这一点上。
新移民家庭鱼。
留学生家庭就是留学生在这边工作的，这个创投圈的这个家庭本身的这个条件上就是接纳，相反就他没有固定收益，需要固定收益。
Ok，这是一第二呢，他们的资金量会比留学生会充沛。这个我们说新移民家庭哈，我们一说到家庭基本上是有小孩的，那么就像比如说像我这种家庭，那我肯定是在移民之前在。
中国是工作过的嘛，那要么是自己是老板，要么是就是恰好是在中国财富增长最快的这么几年。
你，你你，你最差就买房子了嘛，是不是房子是一大块。所以如果就拿新移民家庭和留学生比较，当然很多留学生家庭很有钱哈，就他们父母很有钱。
但是就这两个群体来说，那肯定性移民家庭资金量更充沛一点，那他们就不能去做买彩票的这种事情就是一笑博大的这个事情，这是第二个条件上的完全不同。第三就是行业不熟悉。
呃，当然很多新移民会去参加很多的路演啊，这各种创投圈的？
介绍，但是介绍的时候是你把产品拿到他们面前想卖给他的时候，就这种的感知和你自己在这个行业做是完全不同的。
也就是说新移民去发现去投到这个独角兽的机会啊。就算有，那就是碰运气了，就完全不存在通过几场路演能够被他识别到独角兽，而这种机会几乎没有，所以呢，这两种人是完全不同。
所以啊，大量的新移民家庭可能会接触很多的高科技的创投，但是最终都投不下去，因为他实在没有办法因为投资这个东西，自己真金白银拿出去。
他一定是要看得懂，心里有数，那么把自己啊，这个本金去投创投圈，有没有有拿少量的资金。
大量的资金拿来干嘛呢，就是投在比较稳健可以获得回报的领域，这个是我看到的绝大部分新移民家庭的选择，这个选择虽然说会被这个串头圈会认为是叫做传统眼光，但是我个人觉得没有什么没有什么错误。
就是作为家庭来说，稳健压倒一切，因为因为上有老，下有小啊，而且出到一个地方，先稳住正脚，这是这是最重要。
所以呢，大量的新移民那一部分当然就自己从传统行业开始做那那个叫创业，那我们这一期不谈创业的内容。
这些呢接上一期的话题谈投资。
所以，如果从投资这个角度去看，那么大量的新移民家庭呢，还是什么在地产里面，我在这个专辑的第二期还是第三期。
我就详详细细说了，有一个发展史嘛，当然说到。
呃，一半的时候我，我没有继续往下说，那我今天就把这个最后一个链条给大家补上啊，什么链条呢？
嗯，这往往啊，新移民到这边，如果说你想去从这个地产领域去摸索的话，一般是会走这么一条路。哈，首先买房出租嘛，做地主嘛，这个谁都会哎。
立刻他们会发现一个问题，像比如说我前两年问俄湾的投资回报，还有人告诉我是2.3，后来一点半，然后是两个月前我看到一个耳湾的，这个听友也是做这个。
投资这个寻求租金回报的，那他就不吭声了，不吭声意味着没钱赚。
因为什么呢？因为它还加了一块，就是他能不藏在这边，所以说找了一个管理公司帮他打理。
反正他就不吭声了。那这个不吭声，我基本上就知道怎么回事了，所以就立刻发现，单纯的买房出租已经没有利润了。而这里呢，还还有一个风险，就是是不是房价有下行的风险，这个我不知道。
抛开房价的因素，反正它也目前啊。在洛杉矶，大部分你熟悉的地方。
啊，这个地产经济跟你建议的地方向你推销的地方，基本上你赚不到钱好，那么如果说你能自己在这边，而你会迅速地发现我买就翻新，或者是地比较大的，叫做加盖，那这个呢，比单纯的说我买一栋房子下来去去出租可能会好一点，因为特别是加盖的，因为你用的是装修的成本，但是呢得到的是你可以死使用的面积啊，特别是在越贵的地方，你如果能够实现加盖，那它这个当然是要通过这个city的一个审批。哈，就是。
你会发现呃放心呃，或者是加盖更好，沿着这条路走下去呢，你就会发现那近期啊，很多帕萨迪娜和temple city和arkd啊，特别arkd啊。这个事情应该已经干了两三两年差不多两年，就是在两年前非常多，你去rkd啊，看很多就是叫什么推导重建，他推倒重建，其实是另外一种程度的叫加盖，有些就是买一块地，原来上面有一个建筑。
呃，它这个建筑你去加盖它的盖哪里都不合适，但是你把这个建筑推倒，他甚至可以盖三个单元出来，就是三栋楼出来连排的啊，那这个？
在蛮多的城市啊，管理的比较松的他就可以这么做。所以像rkd啊，现在哈，这个你去买它的房子呢，其实不是一个好时机，因为当然这个最近自然恶化是一大原因哈，还有一个最重要的就是他这个。
这供应量太大了，大量的都是两年前翻新翻新完盖一段时间，现在来出来卖，或者说已经卖了半年一年了。
大量的是这种房子，那么，但是这个的利润就比你出租要来得划算得多。 那你如果干到这一步的时候你？
其实发现自己也难变成了一个什么对了。小型的地产开发商在美国的地大量的哈，就特别塞洛杉矶，就它上面本来就有东西，它不像中国呃，给你一大块地，没有洛杉矶都是小块的地，那么就很多地产商很多很成熟的地产商，他都是一块一块开发啊。比如说在rkd啊，在summer在哪里啊，当堂那就是也是啊，一栋旧的房子推平啊。
或者是旧的hotel，这就涉及到说做商业地产的了，Hotel推平，然后呢就盖一个这个公寓啊，八层楼几层楼啊，这就是蛮大的地产商做的的事情啊。因为你如果能够盖八层楼的。
比如说在埃开蒂亚跑马惨是吧，那这个就就不是小型的地产商，它没有能力能够做到这种，那么这个和推导重建其实是差不多的好。你干到这一步的时候，瞬间就发现了一个什么呢？
就是因为美国的地产跟中国的地产是不同的，中国的地产是你？
至少到现在啊，无论什么时间买进去，他后期呀，整个地价都会有，有上涨，但是美国不一样。
在美国，很多成熟的地产商，他是踩着周期做的，就不是说，哎，我现在来到美国了，我看看看，看看半年我就出手了。那么你的这半年，或者比如说你有些人耐心也比较好。
能够看一年出手，但是你的这个一年你的周期呀，比如说房价上来了，你远远是在上来的，这个周期是吧，那么整个的周期向按照地产界就是十年，一个周期大量的成熟的地产商是，是在他觉得有优势拿地的时候。
这个他认为的低谷去拿了地啊，而且有些还是双重叫戴维斯双击啊。什么？
什么意思呢，一方面是在地价的低谷啊，一方面呢，又是在相对比较新的区域啊。比如说现在洛杉矶的东部啊，这就是属于比较新的区域，因为新的区域那边有有大块的地嘛。
所以他们拿到的地价就相当低。所有的地产项目我们先说不搞砸了哈，就你如果拿地拿得高，那么后面你就无论就后面的成本啊，你差不了太多美国你，你自己住的房子或者自己盖的房子，你也不想偷工减料吧？
是吧，美国很多舰山是非常透明的，那么你指望说靠卖卖一个很好的价钱，非常棒的销售给你卖出一个很好的，这些都是不太现实的，但是呢地价的差异，这个伸缩是非常之大啊。就像我接触到的，大量的地产商是在一二年的左右拉德蒂，然后到一五年的时候，一五年，一六年，基本上他们绝不会再去拿地了。
因为他们当时拿的那些地地价已经翻了四倍了。当然，这个一一年踩到了那个金融危机的那个那个坑，他们会就是爬上来的时候会会翻的比较多，而特别是。
特别是一些当时如果有遇到财务问题的那些公司，或者是一些业主啊，这个就这些故事就太多了太多了，这个五万块钱买一栋房子啊。这种故事太多了，有的一条街买下去，但是商业地产就是这个，是在整个项目里面是一位关键的一个环节，而大量的我们知道是叫做持有收租嘛。这个美国的地产的方式跟中国不太一样，中国是盖好了之后卖掉？
美国大量的是收租，那么这里面租金回报那和这个它的它的地价加上造价，这就有非常大的关系。
就父母小嘛。所以这个就是你，你当你做到一个小型地产商的时候，你瞬间就会理解规模化和拿地便宜，这是多重要，刚才说了拿地便宜啊，这个踩在周期做啊，这是你作为一个小型地产商欠缺的。
还有一个就是规模化，就是我们刚才说到剑山，但是你他们有长期合作的建设，这就是规模化啊。那么甚至这种就大的地产开发商，他做起来，有的时候游刃有余。
就是他在资金上还还有人支持银行会支持，就是你如果做了很久，呃，我看你之前的信用给你贷款而新的你们自己啊，这个基本上都是个人去贷款，有的个人还贷不到款，对吧，那你说在成熟一点的开发商，他会用很多的融资渠道。
比如说eb五是吧eb五为什么地产商这么喜欢，那就是他的利息低嘛。
其实作为现在这个排期的问题，说句实话，开发商也无所谓，因为时间偷的越长，它占用的这资金的这个时间也长是吧，那么它的这里面的叫利息餐他都不知道赚多少？
所以，所以这个是大型的地产商的或者老牌地产商的优势，就当你了解到这一点的时候，其实呢你你就会想到，就是跟头的这种模式，没有什么能够阻挡自由的向往，每一次自我突破都源于一个勇敢的开始。
大家好，这里是随口说美国的中美跨境创业与投资专辑移民之后做什么家庭资产如何在美投资中，小企业遭遇瓶颈，如何进行对外突破？
这些话题是这个专辑希望和大家探讨的话题。 自由军将携手美国东西海岸多位成功创业者与投资者。
为您细细分析美国的创业与投资环境，讲述中国和美国这两个世界上最大的经济体，有哪一些跨境的商业机会。
以及有哪一些完全不同的商业环境和经营理念。
如果您需要自由军和20多位成功的美国创业者和投资者成为你的自然团，那么加入我们就是。呃，你，你在这个领域稍微久一点啊，慢慢的你就会接触到。
比如说你的有一些邻居，他呢，在这边久一点时间，那么他手上正好在做一个项目。
也是商业地产类的项目，大资金它有了，那么就缺那么1/3啊，或者是缺缺多少吧。
但是基本上大资金是他们自己就是一，这个是他们的地产项目嘛，那么它会融资一部分，那银行当然是一个通道，那么还有的就是私募，就以这个有限公司的形式，它跟你私募就是这种机会，你，你就会接触到那这个还是说到小型地产商嘛，是吧？那么你在在这个圈子继续的混，那自自然而然就会接触到一些大的地产商，他其实也需要。
Ok，然后你再去看他们的项目哦，再去看他什么时候买的地，再去看他这个之前的业绩，你瞬间就觉得哎，那要不然我跟头啊。对，所以这种模式呢，现在在洛杉矶的就地产界是很很多的哈。
那么我大致的啊，因为每家公司的做法不太一样，我大致梳理了一下，那么一种啊，就是地产基金，那地产基金分为公募和私募，所谓的公墓就是什么呢？就是其实公墓跟是墓一样的啊。
他往往不是拿一个两个往往是多个项目，因为他既然称之为地产基金，有些地产基金是他是准备拿去上市的。
就这边呢，和呃，中国不太一样的就是就很多的地产公司，它不是持有这个物业吗？
那么物业有租金啊，他拿着这个租金，这租金很稳定啊，因为有合同嘛，特别是一些大的沃尔玛呀，什么trees银行啊，什么就是你拿着这些合同啊1000010年千五年的啊，这个把它集中在一起，拿去上市拿去融资啊。这个是很多的稍微大一点的地产商都想要去做的事情，所以这里面呢是一个通道，那么在这个通道的过程当中，它有的比如说西安市私募。
其实私募跟公募的差别就是在于中间是不是有一个证券公司来帮他发行，因为这个东西是要。
如果是公开发行的话，是要有资质的，那么地产公司是没有这个资质，那那他只能通过证券公司班里发行地产基金，那这里面就各种的做法了。这个我上一期有聊过啊，这个怎么退出啊，退出的时候是什么条件呀？或者是我之前是用债的形式啊。
还是我怎么承诺你啊，这个都是就个人个人的玩法，那么这里面的差别就是刚才说的有一个证券公司，那么好处是他会帮你把关所有的东西规规矩矩而不好的，就是说他劝取掉你一份钱，而且还不少。
如果你很赚钱，那无所谓，如果说你赚的，就比如说你整个收益就10%，他啪给你干掉几个点是吧，这个是你。
就差异嘛，那人家有资质，证券公司就赚这个钱，那么那私募就是说就是这一家地产公司，另外成立一家公司。
那么这家公司呢，就就所有的股东投到这家公司去啊，那这里面当然是有门槛的，我现在看到大量的是至少500000起啊，50到1000000，那当然，这个是由由地产公司定的，看它是怎么思考这个问题的。那么这是一种方式，就是地产基金的方式，就是你投的是一个是是多个项目的集中体，那么也有投具体项目的这个大量的你，你，你，你稍微资金悬后一点的他可能。
比较喜欢的是具体项目，因为具体项目在什么地段可能会有的回报，或者说盖在这个地方怎么样也不会差。
就是他看得见具体的地方，那么这种如果是资金悬后的，他都比较喜欢这种项目，那么这种单一的具体项目，嗯，我看到的哈，就是一些地产商。
他又分几种做法，就一种也是多个股东，就他也是向私募的形式，但是他不以叫做地产基金的方式。
那就是股权股权，我成立一家公司啊，比如说我要募30000000，那么我的门槛是1000000Ok，那就30个投资人木漫。
之后呢，以这个独立的公司进到母公司去，这是一种方式，还有一种就是直接讲这个项目我需要我，我，我拿出一半的基本上哈开发商都会控股就是不低于5000000000，那么剩下的有的是30，基本上是30左右吧。
35啊40，这个我都看到过，他会拿出来说我只招单一股东，就我难得跟你30多个人谈。
哎，我就拿出来，那这就有啊，当一的股东进去。当然有一些我看到的这种当一项目的哈，当然最起码也得80800多万吧，我在怎么低于500多万的，我是没看见过当一早在当一股东的。
那么这个的好处是就实际上是形成一个合伙的关系，就是你进到的是就是最底层，或者说最顶层吧，然后呢，你享受到的这个项目的所有的成果，那么几乎和那个开发商是一致的。
那这就很划算了，你出钱？
开发商呢也出一部分的钱，然后呢，但是他用了他的，比如说之前买的地，或者是他在这个领域长期积累下来的一些资源和在运作这个项目过程当中的他一些把控就团队是他们，那么这个是单一股东的优势啊，但是当一股东就是门槛高嘛，那多个股东门槛会降低啊。但是呢，你可能哎。
这个会有中间的管理费用就是比如说刚才说到的那个例子30多个人，你不是成立一家公司吗？
那么，这家公司你30多，个人互相之间不认识，那么肯定又是开发商来主导这件事情，那当然，所有的文件啊什么的，它会统一签。
但是呢，就他还是他，他主导这件事情。
呃，现在的这种模式其实就不断地在改进了就很多的地产基金和地产的这个具体项目。现在我看到的目前和兰加州。
有的叫做以一种前再后股的方式有点类似，再转股就是你投下去之后开发商用整个的这个地皮做担保，每年先承诺你。
5%或者是百分之多少的一个固定回报，就是当你投下去这个这个项目之后，第二年就可以有固定的收益。
当然这个收益每个人不一样啊。有些人承诺三，有些人承诺五但是五寨高的我就没见到过了哈，这个就我说的是那个债的形式就是固定回报。
但是整体的收益在最后就是项目之后这个项目呢，你要看，比如说是有些是短的项目，三年五年，那他可能项目？
卖掉之后，或者说再融资之后，这个这个意义是一样的。哈，就是就是银行进来，你退出去，这叫再融资卖掉呢，就是说他整个卖掉啊，这是之前都讲过了这些模式，那么这个时候你和开发商之间有一个约定。
比如说开发商之前承担了风险嘛，他先给你五嘛，是不是那么后面的这一块大家都分了五字后。
最后剩下的这一块，那可能开发商会拿相对多的比例，因为他前面承担了风险给你就是比如说这个项目亏。
那这开发商的五也给你啊，你，你本金不用怕，本金都在项目中啊，都是用地去担保的，因为你，你本身是股东嘛，它也不存在什么担保，就是反正钱都在这里。
那么如果说地产商它转移资金呢，这个是另外一个形式话题。哈，就不是合作领域的话题了啊，这个是欺诈的问题。
那么合作领域他两个人的钱都在这个项目中，是吧，他前妻支付了你？
以再的形式，那么后期得到的利润啊，他一定是拿一个大比例，这个大量的人都是可以接受的。所以呢，分完它的，那你可能还剩下，比如说三年还分12%，那么一摊就是每年多4%。
那么再加上原来的5%，那你就9%，大概就是这么算的。所以说很多的地产商会在前面哈，他是这么承诺的，就是说以就叫保本收益5%，预计收益10%。
或者8%或者9%啊，这个它叫预计收益，但是你要非常清楚，你能够确定的就是这5%后面呢，要等他项目三年，五年或者是七年卖掉。
或者是在融资之后，根据具体的这个项目情况最后分红，那么基本上呢，像这种合伙字的项目，那都是看报表的，就是你，你也不用担心说他是不是搞鬼，那搞鬼是另外一个话题，就刚才说过了，这是欺诈的话题。
不在这里去讨论，那么你当然要找靠谱的地产商，或者是你自己的朋友，或者是很很很信赖的人啊，对这家公司有很深厚的了解，而且一般这种公司都都做过好多好多项目，你去他公司看你，你可能会看到非常多的项目，他会一一的把这些之前的收益。
呃，这个股东的情况，他如果觉得你有需要了解的话，他都会告诉我。
那么这个是我个人觉得哈，这个是最终就是做地产的，如果说投资的话，因为投资这里不涉及到你自己变成一个地产商，有些人坐着坐着就就很累嘛，就是有些人刚开始做地主，这个买房出租都觉得恩类。
所以就委托那个什么管理公司去管理嘛，因为否则的话，三天两头他要来维修啊，或者是指收房租啊，或者是什么都都很累。
所以呢，这些做到后面包括拆了丛盖。
你自己变成了其实不是变成了一个投资的概念，就变成了一个创业的概念啊。这个自己俨然是一个小地产商啊。比如说这里一栋房子，那里几栋房子，然后再搞啊，那么总共比如说我之前说过的这个沿着洛杉矶纵横交错，买十套房子。
然后自己去管理，那这种就就就变成创业了嘛，是吧？就不是叫投资，那么从投资这个领域去考虑呢，就最终会走到这种模式，就是跟投大地产商，那么这个是我个人觉得你只要找对开发商，基本上对于你来说是是比较省心的。
又是比较稳健的，因为它之前会有5%的这个稳定回报嘛。然后呢，我见过的大量的这种合作模式，开发商也只会取到一个合理的，他们的收益值就是其实就是在后面分的这一块。
如果说低于5%，那这开发商自己承担风险是吧，他反正按照债的方式，他每年要给你5%退出去之后，他还是按照5%是吧，那如果多出去的这一块开发商会跟你协商，这个都是事前协议约好的，到底他分多少，你分多少？
而最后一算，加上去8%啊左右，那我觉得这个收益呢，就相对于新移民来说也是比较合适的一种方式，稳健收益嘛。
然后我我个人觉得呃，还有其他收益的话，就是说你会通过和这个大地产商的生存合作。
比如说如果你是单一的投资人，那地产商所有的事情都要跟你商量的啊。如果是你是就多个股东合成的那种投单一具体项目，那因为我之前投的是多个股东。
合成一家有限公司投单一具体项目我也不投那个什么地产基金，因为他多个项目之后就复杂了，我也是看得准准的，就是说我喜欢这一块。呃，这个项目比如说看得见他一期工程是什么情况，二期合同摆在这里，是吧，看得见Ok我们投那，这我觉得是比较稳健的还是比较稳健的。嗯，Ok，那么投资的这个话题啊，分两期说一期是金融产品。呃，第二期其实是叫地产产品。
之前说了和这个兰加州所谓的这个创投群体高科技的这一块的一些呃，一些观点上的不同，那其实是人群的不同。
因为这个专辑面对的哈的群体是很清楚的，新移民或者是跨境的家庭跨境投资，那这个也就是我虽然说什么传统思维啊，但是我还是认同大量的新移民家庭，把资金啊投向地产的，这个，这就叫事实。这个理解这种事实，因为他们追求的并不是以小博大。
而是稳定的回报Ok，那么这期的内容呢就先到这里。
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大家其实已经在在交流了，就是我们这个平台，我希望说今后能够怎么发展，这个会在最后一期的内容里里面跟大家跟大家提到好吧，那么跨境创业与投资的具体类了，基本上到这一期就完全结束了。
好，那么谢谢大家。
那么在这张专辑里面，我相对细致的把一些华人在美国创业以及投资的一些细分市场通过43期的节目给大家一一细说，那么最后这一期的内容是关于相对跨境创业与投资里面大家比较熟悉的关于地产投资的一些内容。那么因为跨境创业与投资呢是一张付费专辑。
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呃，那么这一期的内容应该是具体内容的最后一期了。
当然我会在最后啊，做一个阶段性总结，那么就把跨境创业与投资的这个第一季的内容就全部结束掉了。
呃，那么这一期呢，我们继续聊投资，我印象非常深刻，有一次和一个留学生他是留下来，然后自己也有一份工作，但是呢，他是积极活跃在串头圈，呃，说到这个美国的创投圈呢，就基本上这个创投是指高科技投资啊，生物，人工智能。
那就这些领域，那么像新移民这一批哈？
过来无论你做什么，商业地产啊，这个连锁什么什么国际贸易呀？这些啊都不被认为是在串头圈内啊。这叫按照他们的话叫，这叫传统行业。
这个叫愿不屑已故也不合适。
但是呢，这确实是两批了。
所以呢，我就借这一期的内容啊，就是先比较有兴趣的跟大家讲一下，当时我跟他的一段交流。
这个我其实在创投圈，就是他们所谓的这个高科技的创投圈也混了两三年了。
那么期间是一直在看他们的项目，当然不是说没有好的项目，好的项目那早就被那个各种机构给投了，那么就各种机构投亡目前的这个效果啊，就反正按照他们说的，比如说投了十个项目，比如说哈，我没有特指哪一个，大家只是一个大致的比例，就是比如说投了十个项目，比如说失败的完全失败的有一两个，这个当然都是只投了三四年的哈。
那么剩下的八个或者九个就是项目还在继续，那基本上是这么一个反馈。
那么你问他投资回报他的大部分哈会跟你说的很复杂。
那么这个就是现在的，至少是这个兰加州这边的这种串头的情况。
呃，这个情况我并不是说他们不好哈，那么也许在他继续的这个八九个里面有独角兽，这个都是每一个创投基金这个去追求的。所以呢我和那个留学生就是在串头圈混的，这个混得挺好的哈，这个他本身也有自己固定的工作，也是在高科技企业也也做得很好，但是就投资这个领域来说，其实我和他应该说这两个人群有着非常非常显著的差别。
用就串头圈的这个思维和观点，如果去评价新移民的啊，这些传统行业啊，包括餐饮连锁。
甚至国际贸易什么物流啊，那这个草房这个就不用说，根本就不是不是项目。哎，就按照他们的话说，这些是属于传统行业，你知道传统这二字一出来就代表了他们不会去去看这一块，那么倒一个头说啊，用新移民的角度啊，去看串头圈，就是在美国这边的，这种就目前你能够接触到的这个华人，或者说是这种闲散的？
资金能够接触到的医药啊，这种人工智能啊，这种就是他们所谓的创投圈的这个高科技的这一块。
就是用传统的眼光去看呢。这个偶尔一两个敢说话的会，这不经意的会督难这么一两句，说这不赚钱搞什么呀是吧？就这帮人是很传统的，就是我搞半天，我就是为了投资，就是为了赚钱嘛。
我哪怕买房子出租是吧，我也有那么叫投资回报吧，说你那个东西搞半天，第一就是看不懂的这个另外一回事啊，有的投进去玩。
搞半天就是他，他故事都很精彩，文章都非常棒，但是就是从传统行业，或者是当然现在也有一种说法，说你这个拉大到七年去看拉大到多个项目去看，哎，这里面就有投资回报了。
但是呢，从单个项目或者说三到五年的这个时间去看，那么作为新移民就传统行业这一般人，他就会觉得搞什么搞这个回报都说不清楚，就没有回报是吧？所以？
这是两种完全不同的思想，那我现在是叫做其在传统投资的这个肩上，然后呢去寻找这个创投的机会，就是我自己，个人是属于就目前这种状态。
你也可以说齐律找马嘛，就是说我和我这位朋友啊，这个留学生朋友，我问过他，我说，如果你有一笔钱。
你会怎么投？那他毫不犹豫跟我说，他一定会去找独角兽。
那么大家知道独角兽就类似于中彩票嘛，因为他说的并不是说。
这个企业能盈利是吧，本身从初创企业到真正的盈利你，你特斯拉，你看走了多长的时间，什么今年第三季度开始盈利。
当然我举特斯拉的例子也不是那么那么妥当，但是是这个意思就是你的这种串头圈啊，这个高科技领域，你真正要走到规模化盈利。
其实也不是很容易你更何况说你要头独角兽，什么叫独角兽？
腾讯是独角兽，阿里巴巴是独角兽。
是吧，京东是独角兽ambnb是独角兽，Uber是独角兽，对吧？这是很难投到的。呃，其实美国的真正的这个串头圈整体的经验呃是比较丰富的。如果说这个项目确实具备这个独小兽的潜质，那么可能闲产资金是没法接触到的。
你只能间接再间接的投资，什么意思呢？
比如说你投一个lp，那么他投了红山啊，或者红山再投了某一个独角兽，就是间接再间接，一般是这种情况。
你说你直接个人资金啊，直接投到那个独角兽的项目里面去啊，这个就目前华人在美国的资本我还比较少，说没有这个不严谨啊，就是很少。所以呢，我这个朋友他是比较坚定的，说他一定要去投一个独角兽，这个很好啊，这个有理想是吧。
但这种呢就是也是基于他的条件，他可以这样选择，他什么条件呢，第一？
他在美国有固定的工作，有稳定的回报，就已经可以养活自己了。
这是一第二呢，他的资金量并不大，明白吗？如果他现在手上有1000，0000，甚至更多。我觉得他他就不会这么想了。因为独角兽头10000000。
那你这个是亚洲首富的节奏，明白吗？那么第三个特质是这些留学生。呃，在美国时间比较长。
然后呢，他在某一些领域和行业实际上是很熟悉的，就是他，比如说他自己就工作，在这个行业。
他可能知道某一些初创企业啊，具备这种独角兽的品相，当然最后能不能走掉走到独角兽，这又是一个千军万马过独木桥的一个漏斗的这种效应啊。但是他至少比外冷，更能够看得到这个行业里面的一些一些关键点。所以他说他投独角兽，我个人觉得。
也没多大问题，但是这个，这是一个我刚才说了三个条件嘛，就或者说他们的三个特质，第一，他本身有固定收益，他不需要养家糊口，同时呢，他资金量不大。
呃，那就是要去干这种以小博大的事情。
第三，他行业熟悉，当然会比外行的人更会找到一些机会。所以这个是我说他没问题的原因哈，但是这个这种头发哈，就是现在串头圈的这种所谓的独角兽的头发。
适合不适合新移民呢，我觉得不太适合那这里面刚才说到的这个留学生这个创投群体啊，他们的三个最重要的特质，恰恰新移民都截然相反。
比如说新移民是没有固定收益的，就在美国这边是没有固定收益的，他非常需要在美国这边有固定收益。
这个当然新移民在国内其实说他可以吃老本，国内或者是有收益，但是美国的稳定收益是很重要的。 这个刚开始新移民来的时候，可能也无所谓这些哈，但是很快他就会明白，这个道理就是可以拿来报税的。
美国的收入是对于他们来说是非常重要的，而且最好是稳定的固定收入。
你像银行贷款，如果查你的信用的话，人家直接看的是你wto，你说我一零九九有多少多少人家不看的是吧？所有的你的信用累积都需要你有一个稳定的一个收入美元收入。所以这个是无论是从面上来看啊，是说我为了贷款啊，为了怎么样，还是说我真实的，就有些人新一命来到美国之后，他中国的一切就断掉了。
比如说中国的房子也卖掉了，那么原来中国的房子还有一些，比如说租金回报，是不是呢？他现在卖掉完之后拿到你美国这边？
他要的是什么，首先是要固定回报嘛，固定收益稳定的固定收益，这个是他们的一个干须，否则他们连就心里就发欢了嘛。我们不说这个。
这个没法养家糊口，就是至少来说心里发慌。
但如果说第一步让新移民有一个固定的回报，稳定的回报，那这我想，这是所有新移民思考的第一个问题。所以从这一点上。
新移民家庭鱼。
留学生家庭就是留学生在这边工作的，这个创投圈的这个家庭本身的这个条件上就是接纳，相反就他没有固定收益，需要固定收益。
Ok，这是一第二呢，他们的资金量会比留学生会充沛。这个我们说新移民家庭哈，我们一说到家庭基本上是有小孩的，那么就像比如说像我这种家庭，那我肯定是在移民之前在。
中国是工作过的嘛，那要么是自己是老板，要么是就是恰好是在中国财富增长最快的这么几年。
你，你你，你最差就买房子了嘛，是不是房子是一大块。所以如果就拿新移民家庭和留学生比较，当然很多留学生家庭很有钱哈，就他们父母很有钱。
但是就这两个群体来说，那肯定性移民家庭资金量更充沛一点，那他们就不能去做买彩票的这种事情就是一笑博大的这个事情，这是第二个条件上的完全不同。第三就是行业不熟悉。
呃，当然很多新移民会去参加很多的路演啊，这各种创投圈的？
介绍，但是介绍的时候是你把产品拿到他们面前想卖给他的时候，就这种的感知和你自己在这个行业做是完全不同的。
也就是说新移民去发现去投到这个独角兽的机会啊。就算有，那就是碰运气了，就完全不存在通过几场路演能够被他识别到独角兽，而这种机会几乎没有，所以呢，这两种人是完全不同。
所以啊，大量的新移民家庭可能会接触很多的高科技的创投，但是最终都投不下去，因为他实在没有办法因为投资这个东西，自己真金白银拿出去。
他一定是要看得懂，心里有数，那么把自己啊，这个本金去投创投圈，有没有有拿少量的资金。
大量的资金拿来干嘛呢，就是投在比较稳健可以获得回报的领域，这个是我看到的绝大部分新移民家庭的选择，这个选择虽然说会被这个串头圈会认为是叫做传统眼光，但是我个人觉得没有什么没有什么错误。
就是作为家庭来说，稳健压倒一切，因为因为上有老，下有小啊，而且出到一个地方，先稳住正脚，这是这是最重要。
所以呢，大量的新移民那一部分当然就自己从传统行业开始做那那个叫创业，那我们这一期不谈创业的内容。
这些呢接上一期的话题谈投资。
所以，如果从投资这个角度去看，那么大量的新移民家庭呢，还是什么在地产里面，我在这个专辑的第二期还是第三期。
我就详详细细说了，有一个发展史嘛，当然说到。
呃，一半的时候我，我没有继续往下说，那我今天就把这个最后一个链条给大家补上啊，什么链条呢？
嗯，这往往啊，新移民到这边，如果说你想去从这个地产领域去摸索的话，一般是会走这么一条路。哈，首先买房出租嘛，做地主嘛，这个谁都会哎。
立刻他们会发现一个问题，像比如说我前两年问俄湾的投资回报，还有人告诉我是2.3，后来一点半，然后是两个月前我看到一个耳湾的，这个听友也是做这个。
投资这个寻求租金回报的，那他就不吭声了，不吭声意味着没钱赚。
因为什么呢？因为它还加了一块，就是他能不藏在这边，所以说找了一个管理公司帮他打理。
反正他就不吭声了。那这个不吭声，我基本上就知道怎么回事了，所以就立刻发现，单纯的买房出租已经没有利润了。而这里呢，还还有一个风险，就是是不是房价有下行的风险，这个我不知道。
抛开房价的因素，反正它也目前啊。在洛杉矶，大部分你熟悉的地方。
啊，这个地产经济跟你建议的地方向你推销的地方，基本上你赚不到钱好，那么如果说你能自己在这边，而你会迅速地发现我买就翻新，或者是地比较大的，叫做加盖，那这个呢，比单纯的说我买一栋房子下来去去出租可能会好一点，因为特别是加盖的，因为你用的是装修的成本，但是呢得到的是你可以死使用的面积啊，特别是在越贵的地方，你如果能够实现加盖，那它这个当然是要通过这个city的一个审批。哈，就是。
你会发现呃放心呃，或者是加盖更好，沿着这条路走下去呢，你就会发现那近期啊，很多帕萨迪娜和temple city和arkd啊，特别arkd啊。这个事情应该已经干了两三两年差不多两年，就是在两年前非常多，你去rkd啊，看很多就是叫什么推导重建，他推倒重建，其实是另外一种程度的叫加盖，有些就是买一块地，原来上面有一个建筑。
呃，它这个建筑你去加盖它的盖哪里都不合适，但是你把这个建筑推倒，他甚至可以盖三个单元出来，就是三栋楼出来连排的啊，那这个？
在蛮多的城市啊，管理的比较松的他就可以这么做。所以像rkd啊，现在哈，这个你去买它的房子呢，其实不是一个好时机，因为当然这个最近自然恶化是一大原因哈，还有一个最重要的就是他这个。
这供应量太大了，大量的都是两年前翻新翻新完盖一段时间，现在来出来卖，或者说已经卖了半年一年了。
大量的是这种房子，那么，但是这个的利润就比你出租要来得划算得多。 那你如果干到这一步的时候你？
其实发现自己也难变成了一个什么对了。小型的地产开发商在美国的地大量的哈，就特别塞洛杉矶，就它上面本来就有东西，它不像中国呃，给你一大块地，没有洛杉矶都是小块的地，那么就很多地产商很多很成熟的地产商，他都是一块一块开发啊。比如说在rkd啊，在summer在哪里啊，当堂那就是也是啊，一栋旧的房子推平啊。
或者是旧的hotel，这就涉及到说做商业地产的了，Hotel推平，然后呢就盖一个这个公寓啊，八层楼几层楼啊，这就是蛮大的地产商做的的事情啊。因为你如果能够盖八层楼的。
比如说在埃开蒂亚跑马惨是吧，那这个就就不是小型的地产商，它没有能力能够做到这种，那么这个和推导重建其实是差不多的好。你干到这一步的时候，瞬间就发现了一个什么呢？
就是因为美国的地产跟中国的地产是不同的，中国的地产是你？
至少到现在啊，无论什么时间买进去，他后期呀，整个地价都会有，有上涨，但是美国不一样。
在美国，很多成熟的地产商，他是踩着周期做的，就不是说，哎，我现在来到美国了，我看看看，看看半年我就出手了。那么你的这半年，或者比如说你有些人耐心也比较好。
能够看一年出手，但是你的这个一年你的周期呀，比如说房价上来了，你远远是在上来的，这个周期是吧，那么整个的周期向按照地产界就是十年，一个周期大量的成熟的地产商是，是在他觉得有优势拿地的时候。
这个他认为的低谷去拿了地啊，而且有些还是双重叫戴维斯双击啊。什么？
什么意思呢，一方面是在地价的低谷啊，一方面呢，又是在相对比较新的区域啊。比如说现在洛杉矶的东部啊，这就是属于比较新的区域，因为新的区域那边有有大块的地嘛。
所以他们拿到的地价就相当低。所有的地产项目我们先说不搞砸了哈，就你如果拿地拿得高，那么后面你就无论就后面的成本啊，你差不了太多美国你，你自己住的房子或者自己盖的房子，你也不想偷工减料吧？
是吧，美国很多舰山是非常透明的，那么你指望说靠卖卖一个很好的价钱，非常棒的销售给你卖出一个很好的，这些都是不太现实的，但是呢地价的差异，这个伸缩是非常之大啊。就像我接触到的，大量的地产商是在一二年的左右拉德蒂，然后到一五年的时候，一五年，一六年，基本上他们绝不会再去拿地了。
因为他们当时拿的那些地地价已经翻了四倍了。当然，这个一一年踩到了那个金融危机的那个那个坑，他们会就是爬上来的时候会会翻的比较多，而特别是。
特别是一些当时如果有遇到财务问题的那些公司，或者是一些业主啊，这个就这些故事就太多了太多了，这个五万块钱买一栋房子啊。这种故事太多了，有的一条街买下去，但是商业地产就是这个，是在整个项目里面是一位关键的一个环节，而大量的我们知道是叫做持有收租嘛。这个美国的地产的方式跟中国不太一样，中国是盖好了之后卖掉？
美国大量的是收租，那么这里面租金回报那和这个它的它的地价加上造价，这就有非常大的关系。
就父母小嘛。所以这个就是你，你当你做到一个小型地产商的时候，你瞬间就会理解规模化和拿地便宜，这是多重要，刚才说了拿地便宜啊，这个踩在周期做啊，这是你作为一个小型地产商欠缺的。
还有一个就是规模化，就是我们刚才说到剑山，但是你他们有长期合作的建设，这就是规模化啊。那么甚至这种就大的地产开发商，他做起来，有的时候游刃有余。
就是他在资金上还还有人支持银行会支持，就是你如果做了很久，呃，我看你之前的信用给你贷款而新的你们自己啊，这个基本上都是个人去贷款，有的个人还贷不到款，对吧，那你说在成熟一点的开发商，他会用很多的融资渠道。
比如说eb五是吧eb五为什么地产商这么喜欢，那就是他的利息低嘛。
其实作为现在这个排期的问题，说句实话，开发商也无所谓，因为时间偷的越长，它占用的这资金的这个时间也长是吧，那么它的这里面的叫利息餐他都不知道赚多少？
所以，所以这个是大型的地产商的或者老牌地产商的优势，就当你了解到这一点的时候，其实呢你你就会想到，就是跟头的这种模式，没有什么能够阻挡自由的向往，每一次自我突破都源于一个勇敢的开始。
大家好，这里是随口说美国的中美跨境创业与投资专辑移民之后做什么家庭资产如何在美投资中，小企业遭遇瓶颈，如何进行对外突破？
这些话题是这个专辑希望和大家探讨的话题。 自由军将携手美国东西海岸多位成功创业者与投资者。
为您细细分析美国的创业与投资环境，讲述中国和美国这两个世界上最大的经济体，有哪一些跨境的商业机会。
以及有哪一些完全不同的商业环境和经营理念。
如果您需要自由军和20多位成功的美国创业者和投资者成为你的自然团，那么加入我们就是。呃，你，你在这个领域稍微久一点啊，慢慢的你就会接触到。
比如说你的有一些邻居，他呢，在这边久一点时间，那么他手上正好在做一个项目。
也是商业地产类的项目，大资金它有了，那么就缺那么1/3啊，或者是缺缺多少吧。
但是基本上大资金是他们自己就是一，这个是他们的地产项目嘛，那么它会融资一部分，那银行当然是一个通道，那么还有的就是私募，就以这个有限公司的形式，它跟你私募就是这种机会，你，你就会接触到那这个还是说到小型地产商嘛，是吧？那么你在在这个圈子继续的混，那自自然而然就会接触到一些大的地产商，他其实也需要。
Ok，然后你再去看他们的项目哦，再去看他什么时候买的地，再去看他这个之前的业绩，你瞬间就觉得哎，那要不然我跟头啊。对，所以这种模式呢，现在在洛杉矶的就地产界是很很多的哈。
那么我大致的啊，因为每家公司的做法不太一样，我大致梳理了一下，那么一种啊，就是地产基金，那地产基金分为公募和私募，所谓的公墓就是什么呢？就是其实公墓跟是墓一样的啊。
他往往不是拿一个两个往往是多个项目，因为他既然称之为地产基金，有些地产基金是他是准备拿去上市的。
就这边呢，和呃，中国不太一样的就是就很多的地产公司，它不是持有这个物业吗？
那么物业有租金啊，他拿着这个租金，这租金很稳定啊，因为有合同嘛，特别是一些大的沃尔玛呀，什么trees银行啊，什么就是你拿着这些合同啊1000010年千五年的啊，这个把它集中在一起，拿去上市拿去融资啊。这个是很多的稍微大一点的地产商都想要去做的事情，所以这里面呢是一个通道，那么在这个通道的过程当中，它有的比如说西安市私募。
其实私募跟公募的差别就是在于中间是不是有一个证券公司来帮他发行，因为这个东西是要。
如果是公开发行的话，是要有资质的，那么地产公司是没有这个资质，那那他只能通过证券公司班里发行地产基金，那这里面就各种的做法了。这个我上一期有聊过啊，这个怎么退出啊，退出的时候是什么条件呀？或者是我之前是用债的形式啊。
还是我怎么承诺你啊，这个都是就个人个人的玩法，那么这里面的差别就是刚才说的有一个证券公司，那么好处是他会帮你把关所有的东西规规矩矩而不好的，就是说他劝取掉你一份钱，而且还不少。
如果你很赚钱，那无所谓，如果说你赚的，就比如说你整个收益就10%，他啪给你干掉几个点是吧，这个是你。
就差异嘛，那人家有资质，证券公司就赚这个钱，那么那私募就是说就是这一家地产公司，另外成立一家公司。
那么这家公司呢，就就所有的股东投到这家公司去啊，那这里面当然是有门槛的，我现在看到大量的是至少500000起啊，50到1000000，那当然，这个是由由地产公司定的，看它是怎么思考这个问题的。那么这是一种方式，就是地产基金的方式，就是你投的是一个是是多个项目的集中体，那么也有投具体项目的这个大量的你，你，你，你稍微资金悬后一点的他可能。
比较喜欢的是具体项目，因为具体项目在什么地段可能会有的回报，或者说盖在这个地方怎么样也不会差。
就是他看得见具体的地方，那么这种如果是资金悬后的，他都比较喜欢这种项目，那么这种单一的具体项目，嗯，我看到的哈，就是一些地产商。
他又分几种做法，就一种也是多个股东，就他也是向私募的形式，但是他不以叫做地产基金的方式。
那就是股权股权，我成立一家公司啊，比如说我要募30000000，那么我的门槛是1000000Ok，那就30个投资人木漫。
之后呢，以这个独立的公司进到母公司去，这是一种方式，还有一种就是直接讲这个项目我需要我，我，我拿出一半的基本上哈开发商都会控股就是不低于5000000000，那么剩下的有的是30，基本上是30左右吧。
35啊40，这个我都看到过，他会拿出来说我只招单一股东，就我难得跟你30多个人谈。
哎，我就拿出来，那这就有啊，当一的股东进去。当然有一些我看到的这种当一项目的哈，当然最起码也得80800多万吧，我在怎么低于500多万的，我是没看见过当一早在当一股东的。
那么这个的好处是就实际上是形成一个合伙的关系，就是你进到的是就是最底层，或者说最顶层吧，然后呢，你享受到的这个项目的所有的成果，那么几乎和那个开发商是一致的。
那这就很划算了，你出钱？
开发商呢也出一部分的钱，然后呢，但是他用了他的，比如说之前买的地，或者是他在这个领域长期积累下来的一些资源和在运作这个项目过程当中的他一些把控就团队是他们，那么这个是单一股东的优势啊，但是当一股东就是门槛高嘛，那多个股东门槛会降低啊。但是呢，你可能哎。
这个会有中间的管理费用就是比如说刚才说到的那个例子30多个人，你不是成立一家公司吗？
那么，这家公司你30多，个人互相之间不认识，那么肯定又是开发商来主导这件事情，那当然，所有的文件啊什么的，它会统一签。
但是呢，就他还是他，他主导这件事情。
呃，现在的这种模式其实就不断地在改进了就很多的地产基金和地产的这个具体项目。现在我看到的目前和兰加州。
有的叫做以一种前再后股的方式有点类似，再转股就是你投下去之后开发商用整个的这个地皮做担保，每年先承诺你。
5%或者是百分之多少的一个固定回报，就是当你投下去这个这个项目之后，第二年就可以有固定的收益。
当然这个收益每个人不一样啊。有些人承诺三，有些人承诺五但是五寨高的我就没见到过了哈，这个就我说的是那个债的形式就是固定回报。
但是整体的收益在最后就是项目之后这个项目呢，你要看，比如说是有些是短的项目，三年五年，那他可能项目？
卖掉之后，或者说再融资之后，这个这个意义是一样的。哈，就是就是银行进来，你退出去，这叫再融资卖掉呢，就是说他整个卖掉啊，这是之前都讲过了这些模式，那么这个时候你和开发商之间有一个约定。
比如说开发商之前承担了风险嘛，他先给你五嘛，是不是那么后面的这一块大家都分了五字后。
最后剩下的这一块，那可能开发商会拿相对多的比例，因为他前面承担了风险给你就是比如说这个项目亏。
那这开发商的五也给你啊，你，你本金不用怕，本金都在项目中啊，都是用地去担保的，因为你，你本身是股东嘛，它也不存在什么担保，就是反正钱都在这里。
那么如果说地产商它转移资金呢，这个是另外一个形式话题。哈，就不是合作领域的话题了啊，这个是欺诈的问题。
那么合作领域他两个人的钱都在这个项目中，是吧，他前妻支付了你？
以再的形式，那么后期得到的利润啊，他一定是拿一个大比例，这个大量的人都是可以接受的。所以呢，分完它的，那你可能还剩下，比如说三年还分12%，那么一摊就是每年多4%。
那么再加上原来的5%，那你就9%，大概就是这么算的。所以说很多的地产商会在前面哈，他是这么承诺的，就是说以就叫保本收益5%，预计收益10%。
或者8%或者9%啊，这个它叫预计收益，但是你要非常清楚，你能够确定的就是这5%后面呢，要等他项目三年，五年或者是七年卖掉。
或者是在融资之后，根据具体的这个项目情况最后分红，那么基本上呢，像这种合伙字的项目，那都是看报表的，就是你，你也不用担心说他是不是搞鬼，那搞鬼是另外一个话题，就刚才说过了，这是欺诈的话题。
不在这里去讨论，那么你当然要找靠谱的地产商，或者是你自己的朋友，或者是很很很信赖的人啊，对这家公司有很深厚的了解，而且一般这种公司都都做过好多好多项目，你去他公司看你，你可能会看到非常多的项目，他会一一的把这些之前的收益。
呃，这个股东的情况，他如果觉得你有需要了解的话，他都会告诉我。
那么这个是我个人觉得哈，这个是最终就是做地产的，如果说投资的话，因为投资这里不涉及到你自己变成一个地产商，有些人坐着坐着就就很累嘛，就是有些人刚开始做地主，这个买房出租都觉得恩类。
所以就委托那个什么管理公司去管理嘛，因为否则的话，三天两头他要来维修啊，或者是指收房租啊，或者是什么都都很累。
所以呢，这些做到后面包括拆了丛盖。
你自己变成了其实不是变成了一个投资的概念，就变成了一个创业的概念啊。这个自己俨然是一个小地产商啊。比如说这里一栋房子，那里几栋房子，然后再搞啊，那么总共比如说我之前说过的这个沿着洛杉矶纵横交错，买十套房子。
然后自己去管理，那这种就就就变成创业了嘛，是吧？就不是叫投资，那么从投资这个领域去考虑呢，就最终会走到这种模式，就是跟投大地产商，那么这个是我个人觉得你只要找对开发商，基本上对于你来说是是比较省心的。
又是比较稳健的，因为它之前会有5%的这个稳定回报嘛。然后呢，我见过的大量的这种合作模式，开发商也只会取到一个合理的，他们的收益值就是其实就是在后面分的这一块。
如果说低于5%，那这开发商自己承担风险是吧，他反正按照债的方式，他每年要给你5%退出去之后，他还是按照5%是吧，那如果多出去的这一块开发商会跟你协商，这个都是事前协议约好的，到底他分多少，你分多少？
而最后一算，加上去8%啊左右，那我觉得这个收益呢，就相对于新移民来说也是比较合适的一种方式，稳健收益嘛。
然后我我个人觉得呃，还有其他收益的话，就是说你会通过和这个大地产商的生存合作。
比如说如果你是单一的投资人，那地产商所有的事情都要跟你商量的啊。如果是你是就多个股东合成的那种投单一具体项目，那因为我之前投的是多个股东。
合成一家有限公司投单一具体项目我也不投那个什么地产基金，因为他多个项目之后就复杂了，我也是看得准准的，就是说我喜欢这一块。呃，这个项目比如说看得见他一期工程是什么情况，二期合同摆在这里，是吧，看得见Ok我们投那，这我觉得是比较稳健的还是比较稳健的。嗯，Ok，那么投资的这个话题啊，分两期说一期是金融产品。呃，第二期其实是叫地产产品。
之前说了和这个兰加州所谓的这个创投群体高科技的这一块的一些呃，一些观点上的不同，那其实是人群的不同。
因为这个专辑面对的哈的群体是很清楚的，新移民或者是跨境的家庭跨境投资，那这个也就是我虽然说什么传统思维啊，但是我还是认同大量的新移民家庭，把资金啊投向地产的，这个，这就叫事实。这个理解这种事实，因为他们追求的并不是以小博大。
而是稳定的回报Ok，那么这期的内容呢就先到这里。
在最后一期，我会给大家做一个阶段性的总结，把跨境同时呢，就也规划一下跨境创业专辑之后，比如说是第二季的内容，或者说我们随口说美国的跨境创投平台，因为现在根据这个跨境创创投的这个专辑啊，我们已经成立了两个群。
大家其实已经在在交流了，就是我们这个平台，我希望说今后能够怎么发展，这个会在最后一期的内容里里面跟大家跟大家提到好吧，那么跨境创业与投资的具体类了，基本上到这一期就完全结束了。
好，那么谢谢大家。